新築と中古、一戸建てを購入するならどっちを選ぶべき?|ハウスメーカー

新築と中古、一戸建てを購入するならどっちを選ぶべき?


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

新築と中古、一戸建てを購入するならどっちを選ぶべき?

新築の魅力はまっさらなこと。中古の魅力は安いこと

まずは、新築一戸建てと中古一戸建て。それぞれの長所を見ていきましょう。

新築一戸建ての魅力は新しいことですね。マイホームの購入は新しい生活のスタートなわけですし、心機一転するには新しいスペースがぴったりと言えます。

ところで、なぜ新しい家が魅力的だと感じるのでしょうか。
それは単純に新しいということだけでなく、他の人が使ったことがないまっさらな空間であることだと言われています。「自分たちが新しい歴史を一から刻みだす空間は、誰の手にも渡っていない場所がいい」と言うわけです。

また、設備の進化はめざましく、設備が新品であれば機能も多いということ。一見同じ床暖房でも省エネ設計であるものもありますし、セキュリティを考えた構造になっている、耐震性が上がっているなど、さまざまな面でメリットが多くなっています。

一方、中古の魅力は安いこと。これに尽きますね。

中古とひとくちで言っても、築年数や広さ、設備はいろいろですが、同じ立地条件の家であれば、中古の方が安くなります。たとえば、1~2年前に建てられた設備の新しい家でも、新築に比べると1~2割ほど安くなると言われています。

ローンの支払いは日々の生活に直接響きますので、やはり価格の安さは魅力です。

ただし、これはあくまでも購入時の価格を比較した場合の話。もう少し視野を広げると、違う見え方が出てくるかもしれません。

物件価格だけでない、住宅購入時のさまざまな費用

以下に、新築一戸建てと中古一戸建ての購入に関わる費用を一覧表にしてみました。

新築一戸建て中古一戸建て
物件価格比較的高め比較的安め
入居時のリフォーム必要なし必要なケースが多い
消費税課税対象売主が個人なら対象外、事業者なら対象
固定資産税の軽減ありなし
登録免許税固定資産評価額×0 .15%固定資産評価額×0 .3%
不動産取得税固定資産評価額から1200万円が控除築年数による


では、それぞれを詳しく見ていきましょう。

中古購入時は入居前にリフォームをするのが定番

中古住宅と言っても状態はいろいろですが、たとえ新しい家であっても、リフォームをしてから住みたいと考える人が多くなります。壁紙を新しくすることは当然のように行われていますよね。ただし、古い家は天井が低く、日本建築の特徴でもある長押(なげし)があるなど、さらに狭い印象になっている家もあります。

こういった部屋を洋風化したい場合、長押を目立たなくするために壁と同色で塗装して印象を変えようとするのですが、やはり今時の家と比べるとかなりの差が出てきます。これを本格的に変えようとするのがリノベーションとなるわけですが、こうなるとコストが急に高くなり、結局は新築と変わらない価格になってしまうことも。こうなると、安い中古の一戸建てを選んだ理由はなくなってしまいます。

また、古くなることが特に嫌われる水回りは、リフォームをする代表的な場所。トイレをウォシュレット付きにしたり、浴室を丸ごと取り替えたりという方もいます。

ところで、中古の家の中には、「リフォーム済み」となっているものを見たことがあるのではないでしょうか。これは「買取再販」と言われるもので、個人が持っていた家を不動産会社が一度買い取り、リフォームをして再度売られるものです。

当然、リフォーム代は費用に含まれていますし、そこに事業者の販売管理費も含まれるので、決してお得な物件とは言い切れません。注意が必要です。

その点、新築であればトイレやお風呂などは当然新しいものですし、家のデザインも最新。何気ない柱やドア、窓のかたちなど、ちょっとしたリフォームでは変えられないところに新しさがにじみ出てくるので、満足度が違うということになります。

価格を比べるときには、単純に売られている価格だけで見るのではなく、リフォーム代と満足度も含めて比較することが大切ということです。

消費税は個人から購入する中古物件なら不要

物やサービスを購入するときに必要な消費税。新築物件は売主が不動産業者やハウスメーカーのため必要になります。一方、中古物件は売主が個人の場合、非課税です。

ちなみに、消費税が必要なのは建物に関わる費用のみ。売主が誰であろうと、土地代には消費税はかかりません。

固定資産税は新築なら、建物部分が3年間半額

固定資産税は、1月1日現在の所有者として登録されている人が市町村に対して納付するものです。ですので、家を購入した場合、翌年から対象となります。

税額は、
固定資産評価額×1.4%
で計算されます。

新築一戸建ての場合、3年にわたって建物部分にかかる固定資産税が半額(令和4年3月31日まで。床面積の制限あり)。一方、中古の一戸建てには軽減措置はありません。

(詳細については、各市町村のサイトなどを参照してください)

登録免許税は新築なら0.15%、中古なら0.3%

日本では、国内の土地や建物を建築したり、購入したりすると購入者を登記します。これにより、「この不動産は私が所有しているものです」と対外的に証明できるようになります。これを「所有権保存登記」や「移転登記」等と言いますが、この登録時に支払う税金が登録免許税です。

このうち、建物にかかる登録免許税に軽減税率が適用されています(令和4年3月31日まで)。

新築の場合(所有権保存登記) 建物分の固定資産評価額×0.15%
中古の場合(所有権移転登記) 建物分の固定資産評価額×0.3%

(登録免許税の軽減税率についてはさまざまな条件により税率が変わることがあります。詳しくは、国税庁のサイトを参照してください)

不動産取得税は新築なら1,200万円控除、中古は築年数による

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことで、都道府県に支払います。このうち、建物について、一定の要件を満たせば、以下の軽減措置が受けられます。

新築の場合 建物分の固定資産評価額から1,200万円が控除
中古の場合 築年数によって控除額が減額(以下参照)

新築日控除額
1997年4月1日以降1200万円
1989年4月1日~1997年3月31日1000万円
1985年7月1日~1989年3月31日450万円
1981年7月1日~1985年6月30日420万円
(以下省略)
(詳細については、各都道府県のサイトなどを参照してください)

このように税金面では、個人から購入する中古一戸建ての消費税をのぞき、新築物件の方が優遇されていることが分かります。

新築物件には、10年の瑕疵担保責任が義務づけられている

その他、購入時の違いとしては、瑕疵担保責任の有無があげられます。

これは2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づいて発生したもので、住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を事業者が負うことになっています。住宅の主要構造部分とは、基礎や柱・壁・屋根などの基本的な骨格部分や雨水の侵入・給排水管などのことです。

一方、個人間売買で取引される中古住宅では、現況有姿売買契約で行われることがほとんど。現状有姿とは、「現在あるままの状態」という意味で、契約成立後に不具合が発見された場合でも、売主の瑕疵担保責任は免責になります。

また、免責でない場合でも、売主の責任は引き渡しから3ヶ月程度に限定されることが多く、中古住宅の瑕疵保険も保証期間が2〜5年と新築に比べるとはるかに短いことが多くなります。

住んでみたら給排水管があっという間に壊れたり、雨漏りがしたりなど、欠陥住宅だったということがテレビなどで話題となっていますよね。あれは極端な例かと思いますが、新築の主要構造部分であれば瑕疵担保責任が発生するため、安心だということです。

築年数が長いほど増えるリフォーム

欧米などで家を買う場合は中古の家が一般的です。築100年の一戸建てが普通に売られていることもあります。

このような前提があるため、こまめなペンキの塗り直しや穴の補修など機能面はもちろん、美観に関する部分も、その時々に住んでいる人が、その都度きれいにするのが当然のこととなっています。

ハリウッド映画などを見ていると、「今週末は家のペンキを塗り替えるのよ」などというセリフが普通に出てきますが、それくらい日常的なことなのです。

では日本はどうかと言うと、湿気の多い気候もあり、よほど良い建材を使い、しっかりとメンテナンスがされた一戸建てでない限り、100年間持つことはありません。 むしろ、いつかは建て替えるということを前提に暮らしているため、10年20年、一度もリフォームをせず、水回りも故障して不具合が出るまで修理をしないというのが一般的です。

こうなると、家の寿命は早まります。つまり、中古の家は、新築よりも早く故障修理をしなければならないこととなります。

外壁塗装などは家を守るために一定期間ごとに必ずやらなければなりませんが、中古であればその時期は早く来ます。屋根の塗装であれば40~60万円。外壁塗装であれば60~100万円。バルコニーやベランダの修繕は30~40万円が基本と言われており、結構な費用だということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

参考資料として、「平成27年度 住宅リフォーム実例調査」の数値を上げておきます。

リフォームを行った築年数(一戸建て)
リフォームを行った築年数(一戸建て)グラフ

11年から15年以下  8.5%
16年から20年以下  11.7%
21年から25年以下  22.4%
26年から30年以下  24.2%
31年以上      28.9%
その他       4.3%

これは住み始めてからの年数ではなく、新築したときからの築年数であることに注目です。多くの物件は21年以上だった物件でリフォームをしていることがわかりますね。

また同じ調査から、リフォームの金額も見てみましょう。

リフォームの金額(一戸建て)
リフォームの金額(一戸建て))グラフ

100万円以下         11.4%
100万円超から300万円以下   29.7%
300万円から500万円以下    15.6%
500万円超から1000万円以下  18.8%
1千万円超     17.9%
その他   6.5%

リフォーム代は高額なことが分かりますね。リフォーム費用は75%が自己資金だと言われており、裏を返せば、この金額を住宅ローンの支払いをしながら貯めなければならないということです。

新築の家を購入したのであれば20年後には築20年の物件ですが、築15年の中古であれば20年後には築45年。この違いは確実にリフォーム費用の違いとなって現れることでしょう。

家を購入するなら確かな腕を持ったハウスメーカーで

ここまでは中古一戸建てと新築一戸建ての比較をしてきました。この2つを比較するのなら、圧倒的に新築の方が有利なことがお分かりいただけたと思います。家は長く住むものですから、長い目で見る必要があり、将来のメンテナンスや税金の優遇のことも考えれば、結論は明確だったかと思います。

ただし、新築物件がすべて優良かと言うと、一概にはそうとは言えません。リフォームまでにかかる年数は、その家を建てたハウスメーカーの力量が大いに関わってくるところ。残念な例を挙げれば、住んでわずか数年で雨漏りがするという例もあります。

せっかく新築一戸建てを購入するのであれば、確実に質の高い家を立てるところを選ぶべきです。

当社シアーズエステートは、グループ全体で引渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。
福岡・佐賀エリアで新築一戸建てをお探しなら、シアーズエステートをぜひご活用ください。