一生賃貸派にこそ読んでほしい。マイホームが資産である本当の意味 | 福岡のハウスメーカー

一生賃貸住宅に住むか、住宅ローンを組んでマイホームを持つか。「どっちがよいか？」という話題を耳にすることがあります。それぞれの価値観があり、それに基づいた理論がありますし、どちらが正しく、どちらが間違っているという話でもありません。
ですが、その議論を耳にする度に、極端過ぎる観点に立っていないかと感じています。
一生は長く、どのタイミングで、どのようなことが起こるかわかりません。マイホームを購入したのに何らかの事情で売却という選択をする人がいるのは事実です。そして、ニュースなどを見ていると、全員が悲しい結果になったように報道しています。
しかし、実際を見てみると、「家を売ったら購入時よりも高かった」という方もいらっしゃいますし、売却以外の道を選択しながら住宅ローンを完済したり、老後資金にしたりする方も多くいるのです。
今回は、「資産を持つ」という観点から、マイホームの購入を考えていきます。

マイホーム購入派と一生賃貸派のそれぞれの言い分

まずは、マイホームを購入したいと考えている方と、一生賃貸に住もうと考えている方のメリットを見ていきましょう。

マイホームを購入したい方
• 自分の家を持ち、そこで家族と幸せな人生を送りたい
• 一生同じ場所に住み続けるからこそ、たくさんの思い出ができる
• 自分の家に愛着がわく
• 好きなようにリフォームができる
• 資産ができる

一生賃貸派の方
• 家族の人数や用途に合わせて家の広さを決められる
• 家族の都合に合わせて立地を選べる
• 経済的に無理のない生活をしたい
• リフォーム費用の負担がない

代表的なものは、このような感じでしょうか。どちらも納得性があります。しかしここには、重要な何かが抜けています。

それは、マイホームを購入したら、「一生そこに住む」ということを前提にしている点。これは一生賃貸派の方に強い傾向かもしれません。「途中で住まなくなる」という選択肢は、まったく考慮されていないのです。

「だって、家を手放すと三足三文になって損するでしょ」と決まっておっしゃるのですが、決してそんなことはありません。また、必ずしも売却という選択肢を選ぶ必要もありません。ここが「マイホームが資産である」ということの最大のメリットです。

家賃を払うことと、住宅ローンを払うことの違い

家を購入する際によく言われている、「家賃と同じ負担で家を持てる」というセリフ。これは月々の負担についての話で、決して「だからどちらでも同じ結果になる」という意味ではありません。

家賃は、家を借りている代金を大家さんに対して払うもの。あくまでも、大家さんの資産を借りている代金であり、自分のために残るものではありません。

一方、自分の家の住宅ローンを返済するのであれば、「自分の資産を形成している」ことになります。

ここで面白い計算をしてみましょう。どれくらいの住居費を負担しているか、です。

家を購入する方は30代が多いので、35歳からを試算してみます。そして、平均寿命は男性が81.64歳、女性の87.74歳（令和2年度）なので、仮に85歳までの50年間（600ヶ月）、賃貸に住むと仮定すると、どれだけの家賃を払うと思いますか？

前提として、敷金・礼金を不要とするゼロゼロ物件がでてきた上、引っ越し回数も分からないので加算しないこととします。更新料に関しても、福岡県は徴収していない家が多いので加算しません。つまり、単純に家賃だけの計算です。

また、家族の人数によって住む家はいろいろになる可能性もあります。高いときもあれば、安くなることもあるかと思いますが、あくまでも各家の平均家賃と考えた場合、以下の計算となります。


単純な計算ですが、改めて計算してみると、すごい数字に驚きます。

家を買った場合、住宅ローンの支払いは長くても35年。前述の「家賃と同じ負担で家を持てる」という言い方は、「35年間は家賃と同じ負担で、それ以降は家賃ゼロで家を持てる」と言った方が正しいですね。

では仮に、家賃負担分と同じ金額で家を購入した場合、どれくらいの支払いでとどまるのかを見てみましょう。住宅ローンの返済期間は、最長の35年（420ヶ月）とします。

実際には住宅ローンを借りるときには諸費用がかかりますが、賃貸の敷金・礼金・更新料と同じく加味しないこととします。


当然ながら、返済総額には金利が含まれますので、そのままの金額の家を購入できるわけではありません。ですが、支払いは最長35年で終わります。一生で考えると、いかに魅力的かがお分かりいただけると思います。

「家を売却するときに苦労する」は本当か？

次に、一生賃貸派の方がよく言う、「家を売却しなければならなくなったとき、二束三文になって手放すのに苦労する」との考え方。これについて考えてみましょう。

まず、実際にどれくらいで取引されているのかを見てみましょう。

ご自身で調べたい方は、インタ―ネットで住宅情報サイトにアクセスすれば調べられます。ここでは、福岡市内の物件を例示します。

■福岡県福岡市南区
西鉄天神大牟田線「高宮駅」徒歩27分の4LDKの中古物件
土地面積は201.85㎡、築15年のオール電化
市場価格は3,680万円

■福岡県福岡市南区
西鉄天神大牟田線「井尻駅」徒歩6分の4LDKの中古物件
土地面積は140.63㎡、築11年
市場価格は2,900万円

■福岡県福岡市東区美和台
JR香椎線「和白駅」徒歩20分（西鉄貝塚線「三苫駅」徒歩12分）の４LDKの中古物件
土地142.89㎡、築46年
市場価格は2,150万円

意外と高値で取引されていることがお分かりいただけると思います。特に3番目の家は築46年です！
もちろん、全ての家が同じとは言えませんが、決して二束三文ではありませんよね。

新しい家は高い耐震基準を採用。倒壊しにくい前提で取引される

「古い家は二束三文にしかならない」という考え方は、「古い家は壊れやすい」との考えによるものです。日本は地震が多く、倒壊の危険も高いと考えるのは当然かもしれません。

ここに関わっているのが、建築基準法の中にある耐震基準。建築基準法自体は1950年に制定されましたが、その後、耐震基準については、1971年、1981年、2000年に大きな改正が行われています。

1981年の改正以降は、「新耐震」と言われますが、これは1978年の宮城県沖地震を受けたもの。この後、1995年に阪神淡路大震災が起こり、多くの住居やマンション、ビルが倒壊または半壊しました。ですが、新耐震の基準を満たした建物の損害は非常に少なかったと言われています。

その後、2000年に改正が行われて、耐震性はより強化。乱暴な言い方かもしれませんが、新しい家は、よほどの地震でも倒壊しない構造になっています。

この前提を持って、中古市場では、「中古物件を買うなら、新耐震の家を買え」と言われています。今、新築住宅を購入するのであれば、当然、新耐震。これも値崩れしにくい理由のひとつです。

売却しにくい家とは？

それでも中古物件は売却しにくいイメージがあるという方もいらっしゃると思います。特にニュースなどで取り上げられるものは、悲惨さをクローズアップしたものが多いので、致し方ないのかもしれません。

しかし、価格が見合わなくて苦労するのは、いくつかのパターンに集約されます。

代表的なのは、田舎にある実家を売るケースです。
人口減少が顕著なのは田舎で、過疎化が問題となっているところも多くあります。そのような地域では、買い物や通院の不安から、新たに住みたいという方が少なくなっています。

これに加え、古い家は旧耐震基準しか満たしていない･･････となると、ますます不安が大きく、売却しにくくなるのは当然ですね。

実際こういった家を手放すのに、「家を壊して更地にしなければ売れない」とか、「家を取り壊す費用の方が高くついた」などという方が多くいます。ただし、新しい家となれば話が変わってくるのは、前述の例を見てもお分かりいただけると思います。

貸すという選択肢もある

アメリカ人は人生において7回引っ越すと言われています（9回という説も）。その中には、その都度、家を購入し、住まなくなったら人に貸して資産を増やすという人もたくさんいます。

日本でも「半投半住」という言葉が注目されはじめ、自分が住む家を選ぶとき、将来的な売却や賃貸を考え、有利になる物件を選ぶ方もでてきました。

売却するのと、大家さんになって貸すのと、どちらがよいかは一概に言えません。ですが、貸せば、毎月一定の家賃収入を得ることができます。実際、月々の家賃収入がローン返済額よりも高いケースも少なくありません。

「古い家には高く貸せるわけがない」と思っている方も多いようですが、実はこれも間違っています。実際どれくらいの金額で貸せているのか見てみましょう。

■福岡県福岡市博多区住吉
博多駅から徒歩19分の築10年、5LDKの賃貸一戸建
家賃：20万円

■福岡県福岡市博多区西春町
西鉄天神大牟田線春日原駅、徒歩8分の築36年、3DKの賃貸一戸建
家賃：7万5千円

意外に高く貸せることに驚く方も多いのかもしれません。

一戸建てを賃貸にする場合、最初は家賃が下がるのですが、早々に下げ止まるというのが不動産投資家の一般的な考え方。これを狙って、あえて古い一戸建てを購入し、そこそこの値段で賃貸に出し利益を得るという投資法があるほどです。

もともと自分が住んでいた家であれば、投資家が最初にしななければならない「家の購入」というステップがないため、最初から利益を得ることができます。

自分が年老いて、もう暮らせないと考えた場合、自分達はバリアフリーの小さなマンションなどに移り住み、家は誰かに貸す。そうすることで実質、住居費の負担をゼロにし、豊かな年金暮らしをしている方もたくさんいます。

また、思わぬ転勤で引っ越しを余儀なくされた方の中にも、家を賃貸することで住宅ローン返済に充て、資産を育てている方もいらっしゃいます。こんな現実もあることを知っていただければと思います。

資産を持つからこそ将来の選択肢は広がる

いかがだったでしょうか？

未来には何が起こるかわかりません。どんなに明るい未来を考えても、不測の事態は起こるもの。家という資産があったからこそ、経済的に助かったと思えることも多いのです。

ひとりでも多くの方が、新たな視点をもっていただけるとうれしく思います。

ただし、売るにしても貸すにしても、重要なのは家の質。買って早々に雨漏りがしたり、家が傾むくなどの欠陥住宅もあります。そこまでひどくはないにしても、20年、30年、40年と長く住めば、質の善し悪しがあらゆる箇所にでてきます。

やはりクオリティの高い家を買うことが、将来を支えてくれることにつながります。

シアーズエステートは、グループ全体で引渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

新築一戸建てをお探しなら、シアーズエステートをぜひご活用ください。