住宅ローンを借りるときの金利の設定方法と返済方法は？

これには3つの方法があるのですが、まずはその説明をしましょう。

［住宅ローンの金利設定］
・変動金利型
・全期間固定金利型（フラット35）
・固定金利期間選択型

金融機関によって多少呼び方が違うこともありますが、大まかにいうとこの3種類となります。どういった特徴があるのかを見ていきましょう。

変動金利型

変動金利型は、適用金利が一定期間ごとに見直されるものです。つまり、金利が上がれば毎月の返済額が上がり、下がれば返済額が下がります。一般的に、変動金利型住宅ローンは固定金利型に比べて、金利が低くなります。しかし、借入時点で返済額が確定しておらず、返済期間中に金利が上昇すれば返済額が増えることになります。

変動金利型の適用金利は、半年ごとに見直されるのが一般的です。しかし、元利均等返済の場合、「５年ルール」が適用されるので、返済額の見直しは5年ごとになります。また、金利が大きく上昇した場合、急激な変化に対応できず支払不能になることを防ぐために、これまでの返済額の125.0％を上限とするルールもあります。

全期間固定金利型（フラット35）

全期間固定金利型は、フラット35と呼ばれるローン制度で、借入をした時点の金利が返済終了まで適用され続けるローンです。途中で金利上昇があっても、返済額は変わりません。また、借入時点で返済額が確定するため、返済計画を立てやすいという点もメリットでしょう。

ただし、借入時点での金利は、他の金利タイプと比較すると高い傾向があります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入後一定期間は固定金利で、その後は変動金利に変更されるものです。または、固定金利終了時点であらたな金利に見直しを行ったうえで、再度固定金利を選択できるローンもあります。

金利を見直す期間は選択となっていることが多く、3年、5年、10年などがあります。適用金利は固定期間が長いほど高くなる傾向があるので、細かくチェックして検討するのがよいでしょう。中には、当初の期間はキャンペーンで利息が低くなっていても、その期間終了時に通常に戻り、月々の返済額が大きくなるケースもあります。目先のお得感に惑わされないようにしてください。

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。似ている言葉ですが、返済方法としてはまったく違うものです。

「元利均等返済」とは、借り入れをした元金の返済分と利息を足した合計額が毎月一定額になるようにして返済していく方法です。返済当初は元金が大きいですから、それにかかる利息も多くなります。そのため最初は利息の割合が高く、元金の返済額は低くなります。

一方、「元金均等返済」とは、元金返済を均等に行い、それに利息をプラスする返済方法です。返済をはじめたときは元金が大きいですから、それにかかる利息も多くなります。そのため当初は返済額が高いのですが、徐々に減っていきます。また、同じ金額を同じ金利で借りた場合、元金均等返済と比較すると総返済額は少なくなるのも特徴です。

住宅ローンは長期にわたり返済していくものですから、どちらが自分たちにとって都合がよいかを十分に考える必要があります。たとえば子供が小さいうちにローンを多く返し、教育費にお金がかかるようになる頃には楽になっていたいというのであれば元金均等返済がよいでしょう。家賃のような感覚で毎月一定額を払うほうが長期にわたって家計を安定させやすいと考えれば元利均等返済にするべきでしょう。

今回は金利の設定方法と返済方法について解説しました。

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