家を購入するときの住宅ローン審査では何を見られるの?

公開日:2020年12月3日 最終更新日:2024年3月14日
お金(住宅ローン・固定資産税・仲介手数料・税制)
マイホームの購入に欠かせないのが住宅ローン。ここでは住宅ローンを選ぶための基礎知識について解説します。

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、その名の通り、家を購入するために借りる融資です。これは一軒家でもマンションでも、また新築でも中古でも借りることができます。また、住宅を建てるための土地を購入するときにも住宅ローンが適用されます。

ただし、住宅ローンはどの家でも同じ条件で借りられるわけでなく、家の状態によって借り入れ条件や返済期間などが異なります。たとえば、建物の耐久性が考慮されるため、中古住宅は借り入れ期間が短く制限されます。

住宅ローンはどこで借りるもの?

では、住宅ローンは、どこで借りればいいのでしょうか?

「銀行じゃないの?」
と言う方もいらっしゃるかと思いますが、銀行以外にも、ネット銀行や信用金庫、公的ローン(財形住宅融資)などがあります。また、フラット35と呼ばれる半官半民の住宅ローンもあります。

それぞれにどんな特徴があるのかを見ていきましょう。

【住宅ローン貸付機関別のメリット・デメリット】

貸付機関 メリット デメリット
メガバンク ・取扱うローンの種類が多い
・相談窓口がある
・審査が厳しい
地方銀行 ・地元に根付いた存在で安心感がある・対応がきめ細かい
・審査はメガバンクよりゆるい
・地域の人でないと使えない(使いづらい)
信用金庫 ・取扱うローンの種類が多い
・相談窓口がある
・地域の人でないと使えない(使いづらい)
ネット銀行 ・店頭に行く必要がない
・金利が安い
・保証料などが不要なことも多い
・窓口がなくサービス面は今ひとつ
・審査は書面審査のみ。厳しい傾向
フラット35 ・全期間固定金利で支払い計画を立てやすい
・保証料や繰上返済手数料が不要
・市場金利が下がったら不利
・民間ローンより金利が高い

上記のほかに、「財形住宅融資」と呼ばれる公的融資制度があります。金利など有利な面が多いのですが、勤務先から申し込んだり、場合によっては退職するときに一括請求されたりするので、注意が必要です。

半官半民の住宅ローン、フラット35とは?


では、フラット35とは何でしょうか?

これは住宅金融支援機構の扱うローンを民間の金融機関が販売しているというイメージです。長期固定金利が最大の特徴で、ローンを支払っている期間中にどんなに金利が上昇しても、返済額は変わりません。逆に言えば、金利が高いときに借りて、その後金利が下がると損なわけですが、超低金利と言われる今は、その心配はなさそうです。

フラット35と民間の住宅ローン(銀行や信用金庫の商品)の違いをもう少し見てみましょう。

フラット35 民間ローン
金利のタイプ 全期間固定金利 変動金利や固定期間選択型など(選択可能)
保証料 なし なし~借入額の約2%程度
審査の厳しさ 年収基準と住宅基準など。
個人事業主なども借りやすい
雇用形態や年収のほか、収入の安定度など。メガバンクは特に厳しい。
住宅の審査 あり なし
団体信用生命保険 加入は任意 加入は必須
繰上返済の手数料 無料 無料~数万円(金融機関や商品による)
保証人 不要 原則不要

金利以外の特徴的な違いは、以下の3つになります。

・保証料
・審査の厳しさ
・団体信用生命保険の加入

住宅ローンの「保証料」とは、住宅ローンを組むときの諸費用のひとつ。住宅ローンを借り入れた人が何らかの事情で返済できなくなったとき、代わりに補償会社に支払ってもらうための保険のような費用です。フラット35は公的機関のため不要としています。

「民間でも不要の場合があるのでは?」と思われるかもしれませんが、内容は少しちがいます。民間ローンでは、貸したお金が返ってこないのは大きなリスクとなりますので、保証料不要な場合は、融資条件が厳しくなります。また、すでに住宅ローンを借りている人で、「払っていない」と言う方でも、毎月のローンの金利に上乗せされていることもあります。

次に、審査の厳しさです。民間ローンではなかなかローンを組みにくい個人事業主でも、フラット35では可能です。これは、年収が一定以上あるかをチェックするものの、どこの会社に勤めているかなどの属性は審査基準にしないからです。その代わり、住宅の技術検査が入ります。つまり、フラット35と民間ローンでは、審査基準がまったく違うということです。

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が、返済中に亡くなったり、高度障害状態になって働けなくなったりしたときに、ローンの残額を負担してくれる、住宅ローン専用の保険のことです。フラット35では任意となっていますが、民間ローンでは必須。

これは、ローン支払い期間中、ずっと健康な状態のままである方にとってはムダとも言えますが、万が一のとき、残された家族が経済的に困らないためと考えると必要かもしれません。どうするかは各家庭で考えることですが、民間ローンであれば、必ず加入しなければならないわけです。

最後に

住宅ローンについて初めて聞く言葉も多く、戸惑うことばかりではないでしょうか。不安になった方もいるかと思いますが、親切なハウスメーカーであれば住宅ローン選びから、事前審査に必要な書類の集め方など細やかにサポートしてくれます。

シアーズエステートは、グループ全体で引き渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

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