固定資産税評価額って？その計算方法は？

公開日:2020/10/23／最終更新日:2024年3月14日

固定資産税を実際にいくら払うのかは、納税通知書で確認することとなります。「課税明細書」と言われる資料に固定資産税評価額と納税額が書かれています。固定資産税額は、「固定資産評価額」を元に算出されます。ここでは、固定資産税評価額について見ていきましょう。

建物の固定資産評価額の算出作業は、市町村の担当者が細部にわたって確認し、決定します。評価するのは市町村ですが、算出方法は全国統一である必要があるため、固定資産評価基準を設けています。これは、総務大臣が定めたものです。

具体的には、屋根や内壁、外壁、設備といった11種類の分類ごとに、どのような構造であるかなど細かくチェックし、点数評価していきます。たとえば、屋根であれば素材のほか、角度によって点数が変化します。実に細かい作業です。1点あたりの1円を基本とし、物価水準などにより補正されます。

建物の固定資産額算出にあたっては、「再建築価格方式」と呼ばれる方法が採用されています。これは、「まったく同一の建物を再建築したときにかかる金額」を基準に、築年数分の減額補正をして評価額を決めていくものです。

この減額補正に使われるのが「経年減点補正率」。木造か鉄骨かなどによって補正率が毎年決められていて、その補正率を評価額に掛け合わせ、固定資産税評価額を決定するというわけです。

木造建物の減価補正率の一部を紹介しましょう。

27年以降は、ずっと0.20を書けた数値が継続します。

福岡法務局管内用として発表されている新築建物課税標準価格認定基準表が以下のサイトにあります。3ページ目に経年減価補正率表がありますので、詳しく調べたい方はチェックしてください。
新築建物課税標準価格認定基準表（令和３年４月１日から）

土地の固定資産評価基準額は形式上、「適正な時価」であり、「正常な条件のもとに成立する取引価格」とされています。だからといって、実際に取引された金額で評価されるわけではありません。

土地の価格については「一物五価」と言われ、1つの土地に対して5つの価格があると言われています。なぜこうなるかと言えば、国や地方自治体、また売主や買主など、それぞれが違った観点から価格を算出するからです。

まず、「一物五価」を見ていきましょう。

	時価 (実勢価格)	公示地価（公示価格）	基準地価（都道府県基準地標準価格）	路線価（相続税路線価）	固定資産税評価額
役割	―	地価公示法に基づく。土地取引や金融機関の担保評価の指標	国土利用計画法に基づく。都市計画区域外も対象とし公示地価を補完	相続税、贈与税（国税）の算定基準	固定資産税など（地方税）の算定基準
金額	実際の売買などで取り引きされる価格	あらゆる地価の基準となる	公示地価とほぼ同じ	公示地価の80％程度	公示地価の70％程度
調査主体	―	国土交通	都道府県	国税庁	市町村（東京23区は都）
調査時点（発表）	―	毎年1月1日（3月発表）	毎年7月1日（9月発表）	毎年1月1日（7月発表）	3年に1度評価替え

固定資産評価基準を決めるのあたっては、「売買実例価格について、その内容を検討し、正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して、正常売買価格を求める」とされており、それが公示地価の70％程度となっているというわけです。

さらに詳しく説明すると、固定資産税評価額を決めるのには「路線価方式」で決める場合と「標準宅地比準方式」で決める場合があります。おおまかに分けると、住宅が集中しているような、いわゆる市街地と呼ばれる場所は路線価方式で。それ以外の場所は標準宅地比準方式で決められます。

路線価方式は、まず各道路に価格を設定し、その道路に接する土地の価格を計算する方法です。各道路には、固定資産税路線価という土地単価が設定されているので、これをベースに各道路に価格を決めます。これに土地の形など個別の事情によって補正をしていくわけです。

一方、標準宅地比準方式は、近くに基準となる「標準宅地」を決め、その土地と各土地の事情（形や条件など）を比べて、固定資産税評価額を計算するものです。

税額の基準となる固定資産税評価額は担当者が一戸ずつ算出しています。疑問を感じる部分があったときには問い合わせてみるとよいでしょう。

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