家を借りるのは不動産屋さん。家を購入するときは…？

公開日:2021/03/22／最終更新日:2024年3月14日

一戸建て、特に建売一戸建ての購入を考える方の中には、「不動産屋さんに行くという方が多くいます。一戸建てを購入するのは一生に一回。つまり、多くの方が初めての体験なので、当然かもしれません。しかし、これは非常にもったいない決めつけかもしれません。

新築一戸建てを購入する場合、家を売る側を「売主」、買う側を「買主」と言います。売主は、中古であれば売主が個人の場合もありますが、新築一戸建てはハウスメーカーや工務店、ビルダーと呼ばれるところが中心です。

そして、売主と買主の間で行われる取引形態の違いから、「売主物件」と「仲介物件」に分けられます（他に「販売代理」もありますが、少し特別なスタイルのため、ここでは省略します）。

売主物件は、ハウスメーカーや工務店などが土地を仕入れ、そこに家を建て、物件の販売まで一括して行っているものです。不動産情報サイトや新聞などに織り込まれるチラシには、「売主」「自社物件」「販売主」などと記載されています。

一方、仲介物件は、売主と買主の間に不動産仲介会社が入るものです。簡単に言えば、ハウスメーカーや工務店が家を建て、不動産仲介会社が購入希望者を探すという役割分担をしています。不動産情報サイトや新聞などに売り込まれるチラシには、「仲介」や「媒介」と書かれています。

この2つは呼び方以外に大きな違いがあります。ハウスメーカーなどが建てて売っている売主物件は、住宅を売ること自体が利益につながります。しかし仲介物件は、物件が売れても売主の利益は発生するものの、不動産仲介会社には利益が発生しません。そこで、物件を紹介して売買契約が成立したときに、「仲介手数料」を受け取ることで企業を存続させているわけです。

ちなみに、仲介手数料は買主だけでなく、売主からも受け取ることになっています。

仲介手数料はいくら？

では、仲介手数料はどれくらいでしょうか？

この金額は、宅地建物取引業法により、売買する不動産の価格に応じて段階的に金額が定められています。ここで決められているのは上限額。ですが、多くの仲介業者が上限額いっぱいまで受け取っています。

ただし、細かい話を言えば、完成から時間がたっても売れていない家などは売主側が仲介手数料を多く負担するケースがあります。結果、買主負担は減額されます。とは言え、レアなケースですので、上限額を負担するのが一般的だと考えるとよいでしょう。

仲介手数料の上限額は以下になります。

売買価格200万円以下の部分	売買価格の5%以内
売買価格200万円を超えて400万円以下の部分	売買価格の4%以内
売買価格400万円を超える部分	売買価格の3%以内

ちなみに、仲介手数料は消費税（10％）の課税対象になっています。

少しわかりにくいので例を挙げてみます。

売買価格が3千万円の家を買った場合
・200万円以下の部分に5％、つまり10万円
・200万円から400万円の部分の200万円に対して4%、つまり8万円
・そして400万円以上の部分の2,600万円に対して3%、つまり78万円
・10万円+8万円+78万円＝96万円
これに消費税が10％かかりますので、105万6千円となります。

もうひとつの計算方法、速算式を適用した場合

上記で紹介した計算方法の他に、「速算式」と呼ばれるものがあります。上記の計算方法は段階的になっているので、もっと簡単に算出しようとするものです。

計算式は以下になります。

売買価格200万円以下の場合	売買価格の5%以内
売買価格200万円を超えて400万円以下の場合	売買価格×4%＋2万円以内
売買価格400万円を超える部分	売買価格の3%＋6万円以内

先ほどと同じ3千万円の物件をこの計算式で算出すると、
・3千万円×3％＝90万円
・90万円＋6万円＝96万円
これに消費税をプラスすると、105万6千円となります。つまり、どちらの計算方法でも同じ結果になるのです。

それにしても、100万円を超える金額とは高いですよね。売主物件にすればこの金額は不要になります。100万円あれば好みの家具を揃えたり、壁に飾る絵などの装飾品を購入できたり、家の仕様にオプションをつけるなど、といろいろな活用方法がありそうです。