売主物件と仲介物件の違いとは?仲介手数料の有無とメリット、デメリット | 福岡のハウスメーカー

売主物件と仲介物件の違いとは?
仲介手数料の有無とメリット、デメリット


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

売主物件と仲介物件の違いとは?仲介手数料の有無とメリット、デメリット
新築一戸建てを購入するとき、「とりあえず不動産屋さんに行けばいい」と思っていませんか?
それはあまりに、もったいないかもしれません。
なぜなら、不動産屋さん以外の選択肢があり、その方がかなりお得になる可能性があるからです。
たとえば、100万円近くのコストカットができ、条件もよい家を購入できると言ったらどうでしょうか。

今回は新築の建売り一戸建てを、不動産仲介業者から買う場合とハウスメーカーから直接買う場合の違いについて説明します。

家を借りるのは不動産屋さん。
しかし、家を購入するときは別の選択肢も

一戸建て、特に建売一戸建ての購入を考える方の中には、「不動産屋さんに行く
という方が多くいます。一戸建てを購入するのは一生に一回。つまり、多くの方が初めての体験なので、当然かもしれません。

なぜなら賃貸住宅の場合、大家さんを訪ね、「家を貸してください」と直接言うことはありません。不動産屋さんに足を運び、「条件にあった部屋はありませんか?」と聞くのが一般的。これと同じ感覚で、一戸建てを探すときも、「不動産屋さんさんに行く」というのは当然の発想となるわけです。

しかし、これは非常にもったいない決めつけかもしれません。

新築一戸建てを購入する場合、家を売る側を「売主」、買う側を「買主」と言います。売主は、中古であれば売主が個人の場合もありますが、新築一戸建てはハウスメーカーや工務店、ビルダーと呼ばれるところが中心です。

そして、売主と買主の間で行われる取引形態の違いから、「売主物件」と「仲介物件」に分けられます(他に「販売代理」もありますが、少し特別なスタイルのため、ここでは省略します)。

売主物件と仲介物件とは?

売主物件は、ハウスメーカーや工務店などが土地を仕入れ、そこに家を建て、物件の販売まで一括して行っているものです。不動産情報サイトや新聞などに織り込まれるチラシには、「売主」「自社物件」「販売主」などと記載されています。

一方、仲介物件は、売主と買主の間に不動産仲介会社が入るものです。簡単に言えば、ハウスメーカーや工務店が家を建て、不動産仲介会社が購入希望者を探すという役割分担をしています。不動産情報サイトや新聞などに売り込まれるチラシには、「仲介」や「媒介」と書かれています。

この2つは呼び方以外に大きな違いがあります。ハウスメーカーなどが建てて売っている売主物件は、住宅を売ること自体が利益につながります。しかし仲介物件は、物件が売れても売主の利益は発生するものの、不動産仲介会社には利益が発生しません。そこで、物件を紹介して売買契約が成立したときに、「仲介手数料」を受け取ることで企業を存続させているわけです。

ちなみに、仲介手数料は買主だけでなく、売主からも受け取ることになっています。

仲介手数料はいくら?

では、仲介手数料はどれくらいでしょうか?

この金額は、宅地建物取引業法により、売買する不動産の価格に応じて段階的に金額が定められています。ここで決められているのは上限額。ですが、多くの仲介業者が上限額いっぱいまで受け取っています。

ただし、細かい話を言えば、完成から時間がたっても売れていない家などは売主側が仲介手数料を多く負担するケースがあります。結果、買主負担は減額されます。とは言え、レアなケースですので、上限額を負担するのが一般的だと考えるとよいでしょう。

仲介手数料の上限額は以下になります。
売買価格200万円以下の部分売買価格の5%以内
売買価格200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4%以内
売買価格400万円を超える部分売買価格の3%以内

ちなみに、仲介手数料は消費税(10%)の課税対象になっています。

少しわかりにくいので例を挙げてみます。

売買価格が3千万円の家を買った場合
・200万円以下の部分に5%、つまり10万円
・200万円から400万円の部分の200万円に対して4%、つまり8万円
・そして400万円以上の部分の2,600万円に対して3%、つまり78万円
・10万円+8万円+78万円=96万円
これに消費税が10%かかりますので、105万6千円となります。

もうひとつの計算方法、速算式を適用した場合

上記で紹介した計算方法の他に、「速算式」と呼ばれるものがあります。上記の計算方法は段階的になっているので、もっと簡単に算出しようとするものです。

計算式は以下になります。
売買価格200万円以下の場合売買価格の5%以内
売買価格200万円を超えて400万円以下の場合売買価格×4%+2万円以内
売買価格400万円を超える部分売買価格の3%+6万円以内

先ほどと同じ3千万円の物件をこの計算式で算出すると、
・3千万円×3%=90万円
・90万円+6万円=96万円
これに消費税をプラスすると、105万6千円となります。つまり、どちらの計算方法でも同じ結果になるのです。

それにしても、100万円を超える金額とは高いですよね。売主物件にすればこの金額は不要になります。100万円あれば好みの家具を揃えたり、壁に飾る絵などの装飾品を購入できたり、家の仕様にオプションをつけるなど、といろいろな活用方法がありそうです。

一般的に、売主物件と仲介物件の差は仲介手数料の有無だと言われています。しかし、実際にはもっと違う部分のメリット・デメリットもあります。ここからは、それぞれについて説明します。

売主物件を購入する仲介手数料以外のメリット・デメリット

まずは、売主物件から見ていきましょう。

よりよい条件の物件を購入できる

大きなメリットとして、物件情報を早く教えてもらえるので、よりよい条件の物件を購入できるということがあげられます。

どのタイミングで売り出すのかはハウスメーカーの考えによるのですが、多くは建売住宅でありながら、完成前に購入希望者が決まることが増えています。これは家が完成したら、できるだけ早く売ってしまいたいと言うメーカー側の考えもあるのですが、それ以上に、買主側がよりよい条件の物件を探していることにあります。

たとえば、駅から近かったり、買い物に行きやすかったりなど、ハウスメーカーが立地のよい土地を購入し、建設を計画しはじめます。ハウスメーカーは建てた家が売れないと困るので、よい条件の土地を探すことに長けています。また、大きな土地をまとめて購入して分譲することもできるため、個人では購入できない土地を購入するケースが多く、これも好条件の土地が入手できる理由のひとつです。

購入希望者は好立地の家を購入したいと考えているため、結果的に建設中から情報を仕入れ、買っていくわけです。このような家の情報は、ハウスメーカーを訪ねるから出てきます。仲介物件として不動産屋さんに情報が流される前に買主が決まってしまうことがほとんどなので、ハウスメーカーに足を運ぶ価値は十分あると言えます。

家に対する明快な説明が聞ける

次のメリットとして、自社物件を取り扱っているため詳細な説明が受けられる点があります。家は目に見える部分、たとえば内装や外装だけが重要なわけではありません。設備が暮らしやすさを左右したり、土台作りや配管などが家の寿命を決めたりします。それらについて正しく説明でき、どのような質問にも回答してくれるのはハウスメーカーということになります。

紹介される物件数が限られる

デメリットは、自社物件しか取り扱ってないため、紹介できる物件数が限られることでしょう。どうしても特定の駅でなくてはいけないとか、特定の設備がなくてはいけないなど、強いこだわりがある方には向いていません。

仲介物件を購入する仲介手数料以外のメリットとデメリット

続いて、不動産仲介会社で家を探す時のメリットとデメリットを紹介します。

紹介される物件数が多く、客観的な立場からアドバイスがもらえる

不動産仲介会社はたくさんの売主から委託を受け、販売を専門的に行う会社です。そのため扱っている家の数が多く、条件に合った家を探しやすいというメリットがあります。
また、扱っているハウスメーカーや工務店などが多いため、他と比較することができるのもメリット。「この工務店の家は安いけれど品質的に今ひとつ」とか、「この家はこういった特徴がある」など、客観的なアドバイスをもらえます。とくに、メーカーから購入する場合、長所は教えてくれても、短所については触れないところが多いので、比較して購入したい方にはよい点です。

構造や仕様の詳細な説明ができない

一方、仲介手数料が必要だという点以外のデメリットは、複数の売主の物件を扱うため、構造や仕様を正しく把握していなかったり、解釈を間違ったりしている可能性がある点でしょう。

質問をしても分からないことも多く、建てた側のこだわりが正しく伝わらないこともあります。

売りの姿勢が強い

販売するのは営業を専門とする会社ですから、多くのスタッフは販売することに長けています。家は複数の不動産仲介会社に委託されていることが多く、「何としても自社経由で買って欲しい」と思っています。そのため上手い営業トークに引きずられ、「重大なことを聞き忘れてしまった」というケースも出てくるので、注意が必要です。

家を購入するのは人生一度。後悔のない家選びを

マイホームはとても大きな買い物であり、ほとんどの方は人生に一度きり。そのため、できるだけ安価に買いたいという思いと同時に、できるだけ品質のよいもの、長く住めるものを購入したいと思うのが当然です。

そのため、仲介会社を利用して、既に完成した建売住宅から探すのではなく、ハウスメーカーに行って、確実な技術で作られたクオリティの高い物件を選ぶという選択肢があることを知っておくことが重要かと思います。

長く満足度の高い家を購入するためには、信頼性の高いハウスメーカーの建てた家を購入するのが正しい判断です。

シアーズエステートは、グループ全体で引渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

福岡・佐賀エリアで新築一戸建てをお探しなら、シアーズエステートをぜひご活用ください。