住宅ローンの審査とは？押さえておきたい基礎知識

住宅ローンを借りるのに審査がある理由は、融資を受ける人が将来にわたって返済し続ける能力があるかを、金融機関が確認したいからです。特に、住宅ローンは年収を大幅に超える金額を融資するので、誰にでも貸し出すわけにはいきません。そこで、審査をして住宅ローンを組ませるに値するかを確認するわけです。

このときの審査項目や審査の厳しさは金融機関によって違いがあります。ひとつの銀行で審査を通らなかったから、「もうあきらめるしかない」というわけではありません。また、同じ金融機関内でも違う住宅ローンであれば通ることもあります。手当たり次第に審査を受けてもあまり意味はありませんが、複数の審査を受けることは有効だという点も覚えておくとよいでしょう。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2回あります。

事前審査は、購入したい家が見つかった段階で金融機関に審査してもらうもので、ハウスメーカーとの売買契約の前に申請します。なぜこの段階で仮審査をするのかといえば、この間、ハウスメーカーは売買契約をしていない状態でありながら、他の人に家を紹介するのを避けているわけで、いわゆる仮押さえの状態。仮審査は本審査に比べて短期で答えが出るため、この期間を短縮し、家を購入する機会を多くの人に提供しやすくしているのです。

そして、2段階の審査には、もうひとつ、ポイントがあります。
仮審査で通った後、本審査で落ちるケースが多数発生するようでは意味がありません。こうならないために、事前審査と全く同じ条件であれば本審査で落ちることはまずないと言われています。

では、本審査では何を調査するのでしょうか？
事前審査では正式な書類がない状態ではあるものの、正しい状態を伝えることで審査を行います。つまり、「この条件なら融資可能」という判断が下されるわけです。そして本審査では、それらの条件をひとつずつ確認するというイメージです。そのため、条件が同じなら、手間がちがっても結果は変わらないわけです。

さて、住宅ローンの審査ではどのような項目がチェックされるのかでしょう。
これについては、国土交通省住宅局が金融機関対象に行った「令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」で確認できます。
「令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

これによれば、90％以上の金融機関が審査項目としているのは以下となります。

• 完済時年齢（99.0％）
• 健康状態（98.5％）
• 担保評価（98.2％）
• 借入時年齢（96.8％）
• 年収（95.7％）
• 勤続年数（95.6％）
• 連帯保証（94.2％）
• 金融機関の営業エリア（90.6％）

いろいろな項目がありますね。一方、一般的には重要だと言われている「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」は61.8％と、必ずしも重視されているわけではないことに驚きます。「雇用先の規模」にいたってはわずか17.9％です。

また、上記のパーセンテージは令和元年のもの。毎年少しではありますが、重視すべき点は変わっています。もっとも顕著に変化したものとしては、（新築での融資ではありませんが）借換えの場合の融資可能額（融資率）が平成29年は94.4％でしたが、令和元年には69.8％と大きく減少しています。こういった変更があるのも特徴かもしれません。

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