住宅ローンの審査とは？基礎知識と落ちる理由を解説 | 福岡のハウスメーカー

一戸建てを購入するには多額の費用が必要になります。これを一括で払える人は非常に少なく、多くの方は住宅ローンを組んで支払うことになるでしょう。そこで気になるのが住宅ローンの審査。どういった点を見られるのか、審査に落ちないために気をつけるべきことなどを解説します。

なぜ住宅ローンに審査があるのか？

住宅ローンを借りるのに審査がある理由は、融資を受ける人が将来にわたって返済し続ける能力があるかを、金融機関が確認したいからです。特に、住宅ローンは年収を大幅に超える金額を融資するので、誰にでも貸し出すわけにはいきません。そこで、審査をして住宅ローンを組ませるに値するかを確認するわけです。

このときの具体的な審査項目は後述しますが、審査項目や審査の厳しさは金融機関によって違いがあります。ひとつの銀行で審査を通らなかったから、「もうあきらめるしかない」というわけではありません。また、同じ金融機関内でも違う住宅ローンであれば通ることもあります。手当たり次第に審査を受けてもあまり意味はありませんが、複数の審査を受けることは有効だという点も覚えておくとよいでしょう。

審査は２回。事前審査と本審査。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2回あります。

事前審査は、購入したい家が見つかった段階で金融機関に審査してもらうもので、ハウスメーカーとの売買契約の前に申請します。なぜこの段階で仮審査をするのかといえば、この間、ハウスメーカーは売買契約をしていない状態でありながら、他の人に家を紹介するのを避けているわけで、いわゆる仮押さえの状態。仮審査は本審査に比べて短期で答えが出るため、この期間を短縮し、家を購入する機会を多くの人に提供しやすくしているのです。

そして、2段階の審査には、もうひとつ、ポイントがあります。
仮審査で通った後、本審査で落ちるケースが多数発生するようでは意味がありません。こうならないために、事前審査と全く同じ条件であれば本審査で落ちることはまずないと言われています。

では、本審査では何を調査するのでしょうか？
事前審査では正式な書類がない状態ではあるものの、正しい状態を伝えることで審査を行います。つまり、「この条件なら融資可能」という判断が下されるわけです。そして本審査では、それらの条件をひとつずつ確認するというイメージです。そのため、条件が同じなら、手間がちがっても結果は変わらないわけです。

住宅ローンの審査項目とは？

さて、住宅ローンの審査ではどのような項目がチェックされるのかでしょう。
これについては、国土交通省住宅局が金融機関対象に行った「令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」で確認できます。
「令和元年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

これによれば、90％以上の金融機関が審査項目としているのは以下となります。

• 完済時年齢（99.0％）
• 健康状態（98.5％）
• 担保評価（98.2％）
• 借入時年齢（96.8％）
• 年収（95.7％）
• 勤続年数（95.6％）
• 連帯保証（94.2％）
• 金融機関の営業エリア（90.6％）

いろいろな項目がありますね。一方、一般的には重要だと言われている「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」は61.8％と、必ずしも重視されているわけではないことに驚きます。「雇用先の規模」にいたってはわずか17.9％です。

また、上記のパーセンテージは令和元年のもの。毎年少しではありますが、重視すべき点は変わっています。もっとも顕著に変化したものとしては、（新築での融資ではありませんが）借換えの場合の融資可能額（融資率）が平成29年は94.4％でしたが、令和元年には69.8％と大きく減少しています。こういった変更があるのも特徴かもしれません。

どう評価されているかは金融機関によって違ってくる

ただし、「勤続年数を加味するところが95.6％ある」と言っても、何年あればどう評価されるのかといった基準は金融機関によって違います。一般的には「2年の勤務実績がないと融資は受けられない」と言われますが、実際には「3年以上」としているところもあれば、「半年以上」であれば申し込めるところもあるのです。

また、勤続年数が長いほど評価は高くなると言われていますが、具体的に何年以上であればどういった評価が付けられるのかと言うのも金融機関により異なります。つまり、「一般的に…」と言われていることに惑わされず、ローン審査を受けてみるのもひとつの手段と言うことです。

住宅ローンの審査で活用されるスコアリングとは？

住宅ローンの評価方法にスコアリングという手法があります。まずはどの程度の金融機関がこのスコアリングを活用しているのかを見てみましょう。

• 「スコアリング方式では審査を行っていない」（53.4％）
• 「スコアリング方式により一部審査を行っている」（33.0％）
• 「スコアリング方式を中心にして審査を行っている」（13.6％）

約半数の金融機関ではスコアリング方式の審査を行っていないものの、残る約半数の金融機関はスコアリング方式を採用しています。となると、無視はできませんね。

スコアリング方式とは、審査項目を基準に合わせて点数化し、「○点以上あれば審査通過、それ以下なら審査落ち」と決めるものです。これを採用することで、金融機関としては客観的かつスピーディに審査を行うことができます。

ちなみにこのスコアリング方式は住宅ローンに採用されるだけでなく、クレジットカードの審査などでも採用されている方法です。金融機関では一般的な方法になりつつあるのかもしれません。スコアリング方式を採用するメリットは、審査に要する時間の短縮と、担当者による判断のブレをなくすことだと言われています。

スコアリングを採用しない審査とは？

では、スコアリング方式が行われるより以前、またはスコアリング方式による審査をしていない金融機関はどのように審査を行っているのでしょうか。それは人による審査です。

一例ではありますが、得意技能が認められ、ヘッドハンティングにより転職をした場合でも、スコアリング方式では勤務期間が短い人という診断がなされることがあります。しかし、人による審査であれば、「勤続年数が短くても、ヘッドハンティングによる転職なのだからマイナスポイントはならない」などと評価をされるわけです。

人による審査ですので、担当者によるばらつきが生まれやすくなりますが、こちらの方が実情に沿った審査が可能となります。

審査落ちしないための５つのポイント

では、審査落ちをしないためにはどのようなポイントに気をつければよいのでしょうか。ここでは、5つのポイントに分けて説明します。

1.健康状態

ローンを組むのに健康状態が重要と聞くと、長く返していくんだから当然だよねと感じる方もいるかもしれません。ですが、これはちょっと違うのかもしれません。実は住宅ローンを組む際、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険（団信）に加入します。今、健康な人でもローン返済期間中、ずっと健康であるかどうかはわかりません。また、不慮の事故にあうかもしれません。

何らかの理由で住宅ローンを組んだ人が亡くなったり、働けなくなったりした場合、金融機関は生命保険会社に残った残金を肩代わりさせることになります。そしてローンを組んだ人は、それ以上の支払いをすることなく、家を所有し続けることになります。この団信に入るためには、ローンを組む時点での健康状態がよいことが条件。つまり、単に慢性疾患を抱えているかどうかではなく、団信に入れるかどうかが住宅ローンを組む条件となるわけです。

2.年齢と勤続年数

金融機関で決めている年齢や勤務年数などの基準をクリアしていることも重要です。特に住宅ローン完済時の年齢は80歳未満であることが条件となっています。たとえば住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、ローンを組む時点の年齢が50歳の人は35年ローンを組むことはできません。79歳で完済するために最長29年でローンを組むことになります。または、親子ローンと言われるような特別なローンを組むことで35年にするなどの方法を選択するしかなくなります。この点を無理強いすれば、審査は通らなくなって当然です。

また、年齢が若く、転職経験がある場合、勤務年数が短くなりがち。いつか家を買おうと思っているならば、転職の前に家を買う方が有利かもしれません。

3.物件の担保評価

住宅ローンを組むときには、その物件に抵当権を設置し担保とします。こうすることでローンの支払いができなくなった時、金融機関は家を競売にかけるなどしてローンの残金を回収します。つまり、融資を受ける金額とその物件の価値が見合ったものでなければならないわけです。新築では、フルローンなど高額な融資を受けようとすると不利になる場合がありますので、注意が必要です。場合によっては、頭金を用意して融資額を下げる必要があります。

4.返済負担率（返済比率）

返済負担率はあまり耳にすることのない言葉ですが、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。この割合が高いと、滞納の確率が高くなると判断され、審査が通りにくくなります。

返済負担率の目安は、年収400万円以下は30％以下。年収400万円以上は35％以下（フラット35の基準）。これをベースに金融機関ではさらに細分化しています。ただし、実際にはこの基準いっぱい借りてしまうと生活に余裕がなくなるかもしれません。年収が低い方は特に、返済負担率を減らすことをおすすめします。

5.個人信用情報

信用情報は上記項目リストでは、「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」と書かれている部分です。約6割の金融機関しか審査対象にしていませんが、決して侮ってはいけない項目です。

個人信用情報とは、日本信用情報機構（JICC）などで管理されています。たとえば、過去数年にわたるクレジットカードやローンに関する個人の取引事実などが照会できるため、信用度を測るために活用できるわけです。

ここにクレジットカードの支払い遅延などの記録が残ってしまうと審査では不利になります。このような事故を起こさないようにしてください。

まとめ

一戸建て購入に欠かせない住宅ローンですが、さまざまなことを審査して融資を決定することがおわかりいただけたでしょうか。ローンは長期にわたって少しずつ返していくものなので、審査が厳しくなるは納得できることかと思います。

勤務年数や信用情報など、数年に渡る項目もあり、今現在だけ取り繕っても審査に通るわけではありません。この点に注意し、計画的に過ごすこと。転職などを控えている場合、転職する前に住宅を購入してしまうのも一つの手かもしれません。

また、金融機関によって基準が違うので、一か所で落ちたからとあきらめず、他も当たってみると違った結果になる可能性もあります。夢のマイホーム購入に向けて、前進あるのみです！

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