住宅ローンの金利差1％が生む大きな違い。実際に計算してみた。 | 福岡のハウスメーカー

金融機関に置かれている住宅ローンの資料には、必ずといってよいほど金利が大きく書かれています。しかし、金利は低い方が有利なのは分かっていながら、実際にどれくらいの違いがでるのかといったイメージがわかないという方も多くいらっしゃるようです。 ここでは、金利の基礎知識を解説したあと、金利の違いが毎月の支払いにどれぐらいの違いにつながり、最終的な総支払額にどれくらいの差がでるのかを計算してみました。 住宅ローンを考えている方はぜひ参考にしてください。 なお、住宅ローンの基本的な情報については、こちらで紹介しています。

住宅ローン金利が総支払額に与える影響は？

夢に見たマイホーム。買いたい家が見つかったら、次は住宅ローンの申し込みです。

住宅ローンといってもさまざまな商品があります。ひとつの銀行の中にも複数の商品があり、自分にあったものを選ぶのは簡単ではありません。ローンの支払いは毎月のことですし、金額も大きくなりますので、日々の生活に影響を与えます。

「そうはいっても、ローン金利の1%の違いなんて、大した違いにはならないのでは？」と軽く考える方も少なくありません。が、それは甘い！
1%の違いが、結果的に数百万円、ときには1000万円以上の違いになるなどということもあるのです。

住宅ローンの金利とは？

金利とは、お金を借りた人が、借りた金額（＝元金）に対して支払う利息の割合のことです。銀行はもちろん消費者金融などを含むクレジットカードを使ってキャッシングや分割払いをしたときにも金利がかかるので、ご存知の方も多いかと思います。

金利は、適用期間によって3つに分類され、1年なら年利、1か月なら月利、日ごとなら日歩（ひぶ）と呼びます。住宅ローンを含む金融商品の金利は、年利で表示されることがほとんどです。

もちろん、年利で表示されると言っても、利息は一年分をまとめて払うわけではありません。支払うのは月ごと。たとえば年利が3.0%の場合、毎月払う利息は、
3.0%÷12ヶ月=0.25％
となります。

今の金利は安いのか？高いのか？

では、金利はどうやって決められるのでしょうか。

今は、超低金利時代と呼ばれています。また、ゼロ金利という単語を耳にされた方も多いでしょう。これらのキーワードは、住宅ローンの金利をさすものではありません。

ここでいう金利は、日本の中央銀行（日本銀行）が金融市場に貸し出すお金にかかる金利のこと。これが、ほぼゼロになっているという意味です。こうなると銀行はただ同然で資金を調達できるようになり、企業や個人への融資がしやすくなります。

では、なぜ住宅ローンの金利はゼロ円にならないのでしょうか？
それは、金融機関が調達したお金に少しだけ金利を乗せて貸し出すことで成り立っているからです。

現在国が行なっているゼロ金利政策が終わり、国が金融機関の貸し出すお金に金利が付くようになると、住宅ローンなどの金利も上がります。

では、過去の住宅ローン金利と現在では、どれぐらいの差があるのでしょうか？
現在の住宅ローン金利は、0.3％台から2％台となっています。一方、近年の日本でローン金利がもっとも高かったのはバブル期で、8％を超えた時期もありました。今では考えられない数値ですね。今は住宅ローン減税なども充実していますし、金利が安いわけですから、家を買うには適した時期だといえるのかも知れません。

金利の3種類の設定方法

多くの銀行や信用金庫、ネットバンクなどで住宅ローンを借りようとすると、金利の設定に種類があることに戸惑う方も多いようです。これには3つの方法があるのですが、まずはその説明をしましょう。

［住宅ローンの金利設定］
・変動金利型
・全期間固定金利型（フラット35）
・固定金利期間選択型

金融機関によって多少呼び方が違うこともありますが、大まかにいうとこの3種類となります。どういった特徴があるのかを見ていきましょう。

変動金利型

変動金利型は、適用金利が一定期間ごとに見直されるものです。つまり、金利が上がれば毎月の返済額が上がり、下がれば返済額が下がります。一般的に、変動金利型住宅ローンは固定金利型に比べて、金利が低くなります。しかし、借入時点で返済額が確定しておらず、返済期間中に金利が上昇すれば返済額が増えることになります。

変動金利型の適用金利は、半年ごとに見直されるのが一般的です。しかし、元利均等返済の場合、「５年ルール」が適用されるので、返済額の見直しは5年ごとになります。また、金利が大きく上昇した場合、急激な変化に対応できず支払不能になることを防ぐために、これまでの返済額の125.0％を上限とするルールもあります。

全期間固定金利型（フラット35）

全期間固定金利型は、フラット35と呼ばれるローン制度で、借入をした時点の金利が返済終了まで適用され続けるローンです。途中で金利上昇があっても、返済額は変わりません。また、借入時点で返済額が確定するため、返済計画を立てやすいという点もメリットでしょう。

ただし、借入時点での金利は、他の金利タイプと比較すると高い傾向があります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入後一定期間は固定金利で、その後は変動金利に変更されるものです。または、固定金利終了時点であらたな金利に見直しを行ったうえで、再度固定金利を選択できるローンもあります。

金利を見直す期間は選択となっていることが多く、3年、5年、10年などがあります。適用金利は固定期間が長いほど高くなる傾向があるので、細かくチェックして検討するのがよいでしょう。中には、当初の期間はキャンペーンで利息が低くなっていても、その期間終了時に通常に戻り、月々の返済額が大きくなるケースもあります。目先のお得感に惑わされないようにしてください。

元利均等返済と元金均等返済はまったく違うもの

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。似ている言葉ですが、返済方法としてはまったく違うものです。

「元利均等返済」とは、借り入れをした元金の返済分と利息を足した合計額が毎月一定額になるようにして返済していく方法です。返済当初は元金が大きいですから、それにかかる利息も多くなります。そのため最初は利息の割合が高く、元金の返済額は低くなります。

一方、「元金均等返済」とは、元金返済を均等に行い、それに利息をプラスする返済方法です。返済をはじめたときは元金が大きいですから、それにかかる利息も多くなります。そのため当初は返済額が高いのですが、徐々に減っていきます。また、同じ金額を同じ金利で借りた場合、元金均等返済と比較すると総返済額は少なくなるのも特徴です。

住宅ローンは長期にわたり返済していくものですから、どちらが自分たちにとって都合がよいかを十分に考える必要があります。たとえば子供が小さいうちにローンを多く返し、教育費にお金がかかるようになる頃には楽になっていたいというのであれば元金均等返済がよいでしょう。家賃のような感覚で毎月一定額を払うほうが長期にわたって家計を安定させやすいと考えれば元利均等返済にするべきでしょう。

金利による返済額の違いを比較してみる

ここからは、住宅ローンの金利の差により、どれくらい返済金額が変わるのかを見ていきます。

金利は、現在の住宅ローン金利として設定されているものの中から、0.5％、0.75％、1％、2％を選択し、毎月の返済額と総利息額、総支払額を算出しました。

ここでは比較しやすいように、以下の条件とします。
・ 借入金は3,000万円
・ 返済期間は35年と20年
・ 返済方法は元利均等返済

また、本来であれば必要な融資手数料や保証料などが必要なのですが、条件によって金額が異なるので、今回は0としました。

では、見ていきましょう。

金利0.5％で3,000万円を借りた場合

金利0.75％で3,000万円を借りた場合

金利1％で3,000万円を借りた場合

金利2％で3,000万円を借りた場合

金利1％と2％の違いはたった1％ですが、これで35年ローンを組んだ場合、月々の返済額は1％だと84,685円、2％だと99,378円となり、14,693円もの違いが生じます。総支払額で比較すると35,567,998円と41,739,108円ですから、6,171,110円もの違いがあるわけです。この差は大きいですよね。

賃貸住宅の場合、毎月1万5000円の家賃の差があれば、部屋がひとつ増えたり、設備の整った物件が借りられたりします。金利だけで、それだけの差があるということですから、シビアにチェックするべきです。

ちなみに、バブル期にあった金利8%の場合、それ以外を同じ条件にして35年ローンを借りたと計算すると、月々の返済額は213,078円、総支払額は 89,492,870円となります。3,000万円借りて約9,000万円返すわけですから、家を買ったのか利息を払っているのかわかりませんね。

ボーナス払いをする場合は十分に検討する

他にも、ボーナス払いをするのかどうかも問題にすべきです。ボーナス払いは年に2回、ボーナスが支給されるときに金額を増額して払うローンの返済方法。たとえば、通常月は6万円ずつ払っていても、ボーナス月は15万円払うというイメージです。

サラリーマンにとっては、ボーナスはあって当然という感覚かもしれませんが、会社経営が傾けば最初にカットされるのはボーナスとなります。また、ローンを組んだ人が病気などで働けなくなったとき、ボーナス払いは大きな負担になります。将来のビジョンも考えてプラン立てする方が賢明ですね。

住宅ローンを借りるにはハウスメーカーなどのサポートがかかせない

今回は住宅ローンの金利について解説しました。1%の違いが、大きな違いであることがおわかりいただけたのではないでしょうか。

住宅ローンはさまざまな要因によって条件が変わってきます。また、ハウスメーカーと提携している金融機関を利用すると金利優遇が受けられるなど、特典が用意されているケースもあるので、ある程度自分で調べた後は、相談してみるとよいでしょう。

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