家を購入するときの住宅ローン借り入れの流れ。審査では何を見られるの? | 福岡のハウスメーカー

家を購入するときの住宅ローン借り入れの流れ。審査では何を見られるの?


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

家を購入するときの住宅ローン借り入れの流れ。審査では何を見られるの?
マイホームの購入に欠かせないのが住宅ローン。金額の差はあっても、多くの方がお金を借りて家を購入するものだと思っています。しかし実際のところ、どのように借りればよいのか、審査ではどういったことが見られるのかという部分は、今ひとつ分からないという方が多いのではないでしょうか。 ここでは、住宅ローンを選ぶための基礎知識と、融資の流れについて解説します。安定したローン返済を実現し、幸せを手に入れてくださいね。

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、その名の通り、家を購入するために借りる融資です。これは一軒家でもマンションでも、また新築でも中古でも借りることができます。また、住宅を建てるための土地を購入するときにも住宅ローンが適用されます。

ただし、住宅ローンはどの家でも同じ条件で借りられるわけでなく、家の状態によって借り入れ条件や返済期間などが異なります。たとえば、建物の耐久性が考慮されるため、中古住宅は借り入れ期間が短く制限されます。

住宅ローンはどこで借りるもの?

では、住宅ローンは、どこで借りればいいのでしょうか?

「銀行じゃないの?」
と言う方もいらっしゃるかと思いますが、銀行以外にも、ネット銀行や信用金庫、公的ローン(財形住宅融資)などがあります。また、フラット35と呼ばれる半官半民の住宅ローンもあります。

それぞれにどんな特徴があるのかを見ていきましょう。

【住宅ローン貸付機関別のメリット・デメリット】
貸付機関メリットデメリット
メガバンク・取扱うローンの種類が多い
・相談窓口がある
・審査が厳しい
地方銀行・地元に根付いた存在で安心感がある・対応がきめ細かい
・審査はメガバンクよりゆるい
・地域の人でないと使えない(使いづらい)
信用金庫・取扱うローンの種類が多い
・相談窓口がある
・地域の人でないと使えない(使いづらい)
ネット銀行・店頭に行く必要がない
・金利が安い
・保証料などが不要なことも多い
・窓口がなくサービス面は今ひとつ
・審査は書面審査のみ。厳しい傾向
フラット35・全期間固定金利で支払い計画を立てやすい
・保証料や繰上返済手数料が不要
・市場金利が下がったら不利
・民間ローンより金利が高い


上記のほかに、「財形住宅融資」と呼ばれる公的融資制度があります。金利など有利な面が多いのですが、勤務先から申し込んだり、場合によっては退職するときに一括請求されたりするので、注意が必要です。

半官半民の住宅ローン、フラット35とは?

では、フラット35とは何でしょうか?

これは住宅金融支援機構の扱うローンを民間の金融機関が販売しているというイメージです。長期固定金利が最大の特徴で、ローンを支払っている期間中にどんなに金利が上昇しても、返済額は変わりません。逆に言えば、金利が高いときに借りて、その後金利が下がると損なわけですが、超低金利と言われる今は、その心配はなさそうです。

フラット35と民間の住宅ローン(銀行や信用金庫の商品)の違いをもう少し見てみましょう。

フラット35民間ローン
金利のタイプ全期間固定金利変動金利や固定期間選択型など(選択可能)
保証料なしなし~借入額の約2%程度
審査の厳しさ年収基準と住宅基準など。
個人事業主なども借りやすい
雇用形態や年収のほか、収入の安定度など。メガバンクは特に厳しい。
住宅の審査ありなし
団体信用生命保険加入は任意加入は必須
繰上返済の手数料無料無料~数万円(金融機関や商品による)
保証人不要原則不要

金利以外の特徴的な違いは、以下の3つになります。

・保証料
・審査の厳しさ
・団体信用生命保険の加入

住宅ローンの「保証料」とは、住宅ローンを組むときの諸費用のひとつ。住宅ローンを借り入れた人が何らかの事情で返済できなくなったとき、代わりに補償会社に支払ってもらうための保険のような費用です。フラット35は公的機関のため不要としています。

「民間でも不要の場合があるのでは?」と思われるかもしれませんが、内容は少しちがいます。民間ローンでは、貸したお金が返ってこないのは大きなリスクとなりますので、保証料不要な場合は、融資条件が厳しくなります。また、すでに住宅ローンを借りている人で、「払っていない」と言う方でも、毎月のローンの金利に上乗せされていることもあります。

次に、審査の厳しさです。民間ローンではなかなかローンを組みにくい個人事業主でも、フラット35では可能です。これは、年収が一定以上あるかをチェックするものの、どこの会社に勤めているかなどの属性は審査基準にしないからです。その代わり、住宅の技術検査が入ります。つまり、フラット35と民間ローンでは、審査基準がまったく違うということです。

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が、返済中に亡くなったり、高度障害状態になって働けなくなったりしたときに、ローンの残額を負担してくれる、住宅ローン専用の保険のことです。フラット35では任意となっていますが、民間ローンでは必須。

これは、ローン支払い期間中、ずっと健康な状態のままである方にとってはムダとも言えますが、万が一のとき、残された家族が経済的に困らないためと考えると必要かもしれません。どうするかは各家庭で考えることですが、民間ローンであれば、必ず加入しなければならないわけです。

ローン申し込みから融資実行までの流れ

では、買いたい家が見つかってから実際に引き渡しが終わるまで、住宅ローンを借りる流れを見ていきましょう。

①ローンの事前審査の申し込み

購入したい物件が見つかったら、ハウスメーカーや不動産仲介会社などに購入申し込みをします。同時に、金融機関に対し、ローンの事前審査の申し込みをします。これにより、ハウスメーカーはその家を他の人に紹介しなくなるわけです。

また、ローンの事前審査をすることで、煩雑な契約をしたのに借り入れができないということを防ぎます。

では、住宅ローンの事前審査では、どのような点が見られるのでしょうか?
金融機関によるのですが、基本的には以下の項目が中心となります。

返済比率
返済比率とは、年収に占めるローン返済額(1年分)の割合のこと。金融機関によってボーダーラインに差がありますが、多くは25~35%以内とされていて、これを超えると絶対に借りられないというわけではありませんが、審査はかなり厳しくなります。

逆に言えば、年収の3割程度が借り入れできる金額の上限。これを家探しのときの基準にするとよいですね。

属性
属性とは、申込者の性質や特徴を把握するための情報のこと。具体的には、年齢や年収、勤務先、勤続年数、家族構成などを指します。これらを知ることで、信用力を図るわけです。

一般的に、上場企業に3年以上勤めているサラリーマンや公務員は、「属性がよい」と判断されます。逆に、アルバイトや派遣社員、収入が安定しない個人事業主は「属性が悪い」と判断されがちです。

ただし、どの程度まで貸してくれるのかは金融機関によってバラツキがあります。審査を受ける前から、「属性が悪いから借りられない」と決めつける必要はありません。また、フラット35では、属性はあまり重視されません。

これまでのローン状況
クレジットカードなどの支払い状況や、これまでに借りていたオートローンや教育ローンの返済状況に残高も審査対象となります。他に借り入れがあってはいけないわけでありませんが、借入額が大きいと住宅ローンの融資金額が減ることがあります。可能であれば、完済したほうがいいでしょう。

また、金融機関によりますが、クレジットカードのキャッシング枠も(使っていなくても)借り入れ金として計算するところがあります。使っていないクレジットカードがあれば、解約したほうがよいかもしれません。

購入しようとしている家の担保価値
住宅ローンを組むと、購入物件に抵当権を設定します。そのため、購入物件が融資額に見合った価値かが大きなポイントになります。

②物件契約

事前審査が通ったら、ハウスメーカーなどとの間で物件の売買契約をします。

③住宅ローン、本申し込み

この段階では、必要な書類を揃えて金融機関に提出するとともに、事前審査の内容と相違がないかどうかを審査します。

本申込時に必要な書類は、以下です。

・印鑑証明書
・住民票
・課税証明書の原本
・購入した売買契約書の写し など

金融機関の最終的な融資承認は本申し込みをした後ですが、正しい情報で事前審査をしていれば、否決されるということはまずありません。

④金銭消費賃借契約

融資承認が下りると、金融機関と金銭消費貸借契約の手続きをします。
この契約は、お金の貸し借りをするための契約で、この手続きによって、借り入れ期間や金利、返済口座など、細かなルールを決めることになります。

⑤融資実行

ここまできて、やっと融資実行となります。決済当日に、口座に融資額が振り込まれ、同時に、購入物件に抵当権が設定されます。このお金をハウスメーカーなどに送金すれば、物件の引き渡しとなります。

住宅ローンを借りるにはハウスメーカーなどのサポートがかかせない

住宅ローンを借りるには、長い道のりがあることがお判りいただけたと思います。しかも、初めて聞く言葉も多く、戸惑うことばかりです。さらには、金利を固定金利にするか変動金利にするか、また、元利均等払いか元金均等払いかなども決めなくてはならないので、戸惑ってしまう人が多くなります。

「大丈夫だろうか?」
と不安になった方もいるかと思いますが、親切なハウスメーカーであれば住宅ローン選びから、事前審査に必要な書類の集め方など細やかにサポートしてくれます。また、ハウスメーカーが銀行に紹介すると金利が優遇されるケースもあるので、家を選ぶのはもちろん、どの業者から家を買うのかも重視するといいかもしれません。

シアーズエステートは、グループ全体で引き渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

福岡・佐賀エリアで新築一戸建てをお探しなら、シアーズエステートをぜひご活用ください。