マイホームの固定資産税はいくら?計算方法と納税のコツを解説 | 福岡のハウスメーカー

マイホームの固定資産税はいくら?計算方法と納税のコツを解説


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

マイホームの固定資産税はいくら?計算方法と納税のコツを解説

固定資産税とは家や土地を所有した人が市区町村に払う税

固定資産税とは、家や土地の所有者が毎年納めなくてはならない税金です。税額算出にあたっては、建物と土地に分け、担当者が一軒ずつ個別に評価していきます。納税先は市町村(東京23区は都)です。

実際にいくら支払うのかは、固定資産税の納税通知書で確認することとなります。これは毎年、市町村の納税事務所から送付されてくるもので、「課税明細書」と言われる資料に固定資産税評価額と納税額が書かれています。

また、課税明細書を失くしてしまった場合は、管轄の役所で確認することができます。この場合、所有者本人が役所に出向き、「固定資産税評価証明書」を入手します(発行手数料が必要)。

固定資産税の基本

固定資産税額は、「固定資産評価額」を元に算出されます。

固定資産評価額は名前が表す通り、固定資産税の基準となる価格のことですが、自宅の購入価格がそのまま評価額となるわけではりません。これについては少しややこしいので後述します。

また、固定資産評価額は都市計画税や不動産取得税、登録免許税などといった税金を算出するときの基準にもなります。

支払うのは、1月1日時点の所有者です。所得税や住民税は所得に応じて金額が決められますが、固定資産税は家や土地の価値に対して算出されます。つまり、収入が少なくても支払わなければならないということです。

固定資産評価額は、「時価公示価格(標準価格)」の70%となるのが一般的。評価替えが行われるのは3年に1度で、直近では平成30年(2018年)に評価替えが行われたので、次回は令和3年(2021年)になります。

固定資産税率は1.4%

税額は、固定資産評価額の1.4%です(各自治体が独自に設定できることになっているため、違う税率の可能性もあり)。計算式にすると以下になります。
固定資産税額 = 固定資産評価額 × 税率(1.4%)

たとえば、固定資産評価額が1,000万円の家の場合、固定資産税額は14万円となります。
1,000万円×1.4%=14万円

固定資産税の軽減措置

上記は標準的な税額の決め方です。しかし今は、住宅が経済活性化に果たす役割に期待が大きいことから、さまざまな優遇措置が適用されています。その中のひとつが固定資産税であり、新築住宅については手厚い特例が適用されています。ここでは新築一戸建ての特例について説明します。

新築住宅の税額軽減の特例

新築住宅に限り適用される軽減措置で、建物の固定資産税額が2分の1になります。一般的な建物の場合は3年間。長期優良住宅は5年間です。

条件は、令和4年3月31日までに新築された住宅で、課税床面積が120㎡以下の部分に適用されます。

土地の課税標準の特例

土地(住宅用地)にも特例があります。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分)については、課税標準額が6分の1に。一般住宅用地(200㎡超の部分)については課税標準額が3分の1になります。

固定資産税評価額をさらに詳しく。建物について

ここからは、さらに詳しく固定資産評価額について見ていきましょう。まずは、建物についてです。

建物の固定資産評価額の算出作業は、市町村の担当者が細部にわたって確認し、決定します。評価するのは市町村ですが、算出方法は全国統一である必要があるため、固定資産評価基準を設けています。これは、総務大臣が定めたものです。

具体的には、屋根や内壁、外壁、設備といった11種類の分類ごとに、どのような構造であるかなど細かくチェックし、点数評価していきます。たとえば、屋根であれば素材のほか、角度によって点数が変化します。実に細かい作業です。1点あたりの1円を基本とし、物価水準などにより補正されます。

築年数に応じて毎年減額され、最終的には2割になる

建物の固定資産額算出にあたっては、「再建築価格方式」と呼ばれる方法が採用されています。これは、「まったく同一の建物を再建築したときにかかる金額」を基準に、築年数分の減額補正をして評価額を決めていくものです。

この減額補正に使われるのが「経年減点補正率」。木造か鉄骨かなどによって補正率が毎年決められていて、その補正率を評価額に掛け合わせ、固定資産税評価額を決定するというわけです。

木造建物の減価補正率の一部を紹介しましょう。
5年経過0.64
10年経過0.50
15年経過0.37
25年経過0.21
27年以上経過0.20


27年以降は、ずっと0.20を書けた数値が継続します。

福岡法務局管内用として発表されている新築建物課税標準価格認定基準表が以下のサイトにあります。3ページ目に経年減価補正率表がありますので、詳しく調べたい方はチェックしてください。
http://houmukyoku.moj.go.jp/fukuoka/content/001253887.pdf

土地の固定資産評価基準額の算出方法は2種類

土地の固定資産評価基準額は形式上、「適正な時価」であり、「正常な条件のもとに成立する取引価格」とされています。だからといって、実際に取引された金額で評価されるわけではありません。

土地の価格については「一物五価」と言われ、1つの土地に対して5つの価格があると言われています。なぜこうなるかと言えば、国や地方自治体、また売主や買主など、それぞれが違った観点から価格を算出するからです。

まず、「一物五価」を見ていきましょう。

時価
(実勢価格)
公示地価
(公示価格)
基準地価
(都道府県基準地標準価格)
路線価
(相続税路線価)
固定資産税評価額
役割地価公示法に基づく。土地取引や金融機関の担保評価の指標国土利用計画法に基づく。都市計画区域外も対象とし公示地価を補完相続税、贈与税(国税)の算定基準固定資産税など(地方税)の算定基準
金額実際の売買などで取り引きされる価格あらゆる地価の基準となる公示地価とほぼ同じ公示地価の80%程度公示地価の70%程度
調査
主体
国土交通都道府県国税庁市町村
(東京23区は都)
調査
時点
(発表)
毎年1月1日
(3月発表)
毎年7月1日
(9月発表)
毎年1月1日
(7月発表)
3年に1度評価替え

固定資産評価基準を決めるのあたっては、「売買実例価格について、その内容を検討し、正常と認められない条件がある場合においては、これを修正して、正常売買価格を求める」とされており、それが公示地価の70%程度となっているというわけです。

路線価方式と標準宅地比準方式

さらに詳しく説明すると、固定資産税評価額を決めるのには「路線価方式」で決める場合と「標準宅地比準方式」で決める場合があります。おおまかに分けると、住宅が集中しているような、いわゆる市街地と呼ばれる場所は路線価方式で。それ以外の場所は標準宅地比準方式で決められます。

路線価方式は、まず各道路に価格を設定し、その道路に接する土地の価格を計算する方法です。各道路には、固定資産税路線価という土地単価が設定されているので、これをベースに各道路に価格を決めます。これに土地の形など個別の事情によって補正をしていくわけです。

一方、標準宅地比準方式は、近くに基準となる「標準宅地」を決め、その土地と各土地の事情(形や条件など)を比べて、固定資産税評価額を計算するものです。

固定資産税の納税手続き

固定資産税の手続きはどのようにすればよいのでしょうか?
これについては、申告などの手続きは特に必要ありません。

家を購入すると、「所有者は私です」と証明するために、所有権を登記します。たとえば、ハウスメーカーから建売住宅を購入した場合、引き渡しのタイミングで登記することとなります。

その情報を得た市町村は、翌年の1月1日時点での登記情報を元に税額を算出し、納税義務者である所有者へ「納税通知書」を送付します。納税通知書が納税者の手元に届くのは、毎年4~6月頃。これを持って納税をすればよいというわけです。

納税は1月1日時点の所有者に課せられるわけですから、新築家屋について課税がはじまるのは登記した年の翌年から。つまり、12月に登記するのと、1月に登記するのでは、支払い開始に1年間の差があることになります。

固定資産税の納税方法

固定資産税の納付は、各税務署の窓口のほか、納付書を使って各金融機関で振り込んだり、コンビニで支払ったりできます。また、口座振替手続きをして自動引落にすれば、うっかり忘れるということを防げます。さらに最近は、クレジットカードで支払うことが可能な自治体も増えていて、便利になりました。

支払いは、1年分を一括納付するか、4期に分けて分納することになります。分納の場合、6月、9月、12月、2月が納付期限となっています(自治体により例外あり)。納付書は、一括分と分納分がひとつの封筒に入れられていることが多く、全期分納税したのにも関わらず、さらに分納分も支払ってしてしまう方もいますのでご注意ください。

固定資産税の負担を抑えるポイント

残念ながら、固定資産税額自体を低く抑える方法はありません。一括で払っても、分納をしても、合計金額は同じです。しかし、以下のような方法で、負担を減らすことが可能かもしれません。

クレジットカードで支払い、ポイントを得る

固定資産税は安いものではありません。と言うことは、クレジットカードで支払えば得られるポイントも大きいということです。ただし、決済手数料が別途必要なケースもあるので、しっかり確認して判断してください。

払い忘れでの延滞税は絶対にNO!

固定資産税は支払期限を過ぎた場合、延滞税が発生します。どれくらい遅れたら請求されはじめるのかは自治体により違いがあるようですが、延滞税の発生は、納付期限の翌日からとなります。しかも、決して安い金額ではありません。

延滞税は1か月以内の場合、原則として年7.3%。1ヵ月を経過した場合は税率が変わり、年14.6%と「財務大臣が公示した割合(特例基準割合)+7.3」のいずれか低い割合となります(平成26年以後)。令和2年は、年8.9%でした。

ちなみに、都市銀行でフラット35を活用して住宅ローンを組んだ場合、金利は1.2~1.4%ほど。延滞税がいかに高いかがお分かりいただけるでしょう。

このため、支払い忘れを防ごうと口座振替を活用する人が多くいます。もちろん、残高のチェックは忘れずに。

災害にあったら減免がある可能性も

火災や台風、地震などが起こり、家やそこに住む人が被災した場合、固定資産税の減免を受けられる可能性があります。要件は自治体によって異なるので、被災した場合は各自治体へ問い合わせるようにしてください。

まとめ

固定資産税は家を購入したら、所有している限り払い続けなければならない税金です。ただし、減税措置などもありますので、十分にチェックするようにしてください。また、税額の基準となる固定資産税評価額は担当者が一戸ずつ算出しています。疑問を感じる部分があったときには問い合わせてみるとよいでしょう。

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