住宅ローン減税を分かりやすく解説!家を買うなら今が断然お得な理由|ハウスメーカー

住宅ローン減税を分かりやすく解説!家を買うなら今が断然お得な理由


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

住宅ローン減税を分かりやすく解説!家を買うなら今が断然お得な理由

住宅ローン減税はとにかく手厚い!

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを組んだ人だけが受けられる制度です。住宅ローン控除という方もいますが、同じものを指しています。制度の目的は金利負担を軽減するため。何より、減税期間が長いので、その効果は絶大です。

具体的には、毎年度末の住宅ローン残高か、取得対価の少ない方の金額の1%が控除されます。1%と言っても、住宅ローンは数千万円借りるという方が多いので、決して少ない金額ではないことがお分かりいただけるかと思います。

しかも、令和2年12月までに入居が完了した場合は期間が3年間延長され、なんと13年間もの間、減税が続きます。

しかも、この制度のすばらしいところは、所得税から控除しきれなかった額は住民税からも一部控除されること。つまり住宅ローンを組むと、所得税も住民税もダブルで減税される可能性があるということです。仮に、賃貸に住んでいる賃料と住宅ローンの返済額が同じだという場合、住宅ローン減税を受けられる分、可処分所得は増えることを意味します。

さらに、この制度は世帯単位で申請するものではなく、個人単位で申請するものだという点にも注目。近年増加している夫婦で持分割合を決めてローンを別々に組むケースでは、2人ともこの制度が活用できます。

では早速、詳細を見ていきましょう。

居住開始時期によって控除期間が変わる

住宅ローン減税制度は、居住開始時期が令和2年中なのか、3年に入ってからなのかによって控除期間が変わります。少しややこしいので、表にしました。

居住開始時期令和2年12月まで令和3年12月まで
控除期間13年間10年間※予定
控除率1%
最大控除額[1~10年目]
4,000万円×1%×10年
10年の最高控除額は400万円
[11~13年目]
①住宅ローン残高または住宅の取得対価(上限4,000万円)のうち、少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3
住民税からの控除上限額136,500円/年
要件床面積が50平方メートル以上であること借入金の償還期間が10年以上であることなど
※上記は消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合です。
※新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅、消費税がかからない中古住宅の場合は最大控除額が変わります。

実はこの制度、平成26年3月以前もあったのですが、そのときは控除の対象額が2,000万円でした。新築住宅を購入する時、2,000万円以上のローンを組むことは決して珍しいことではありません。こうなると、ローン控除の対象にならない部分もあったのですが、今回は4,000万円以下のローンを組む方であれば、基本的に全額が対象となります。そのため、かなりお得なのです。

なお、いくつか対象外となる条件もあります。詳細をお知りになりたい方は、国土交通省の「すまい給付金 住宅ローン減税制度の概要」をご参照ください。

住宅ローン減税の基本的な条件

住宅ローン減税は、新築住宅はもちろん、中古住宅も要件を満たせば対象となります。また、一部の増築や改築などでも対象になることもあります。リフォームについてはリフォーム減税と重複して利用することはできず、こちらの制度を使わない方がお得な場合もあるので、活用を検討するときは十分に検討してください。

住宅ローン減税でいう「家」とは自宅のことであって、別荘や投資用の住宅は対象になりません。また、個人で取得した場合に限ります。控除を受けるには、その年の年末に住んでいることが原則的な条件。購入時に入居するのは、住宅を取得してから6カ月以内というルールもあります。

「じゃぁ、完成した家を購入した方がいいの?」と考える方もいらっしゃるかもしれません。たとえば売建住宅であれば土地を購入してからプランを建てるので、住み始めるまでに半年以上かかることもあります。また、建売住宅でも建築中に購入を決めた場合、「完成後、子ども達の長期休暇にあわせて、ゆっくり引っ越したい」と考えていると、半年という期間は意外にシビアかもしれません。

しかし、安心してください。
ここで言う「取得」とは、新築住宅の場合は、建物が完成して引き渡される日のこと。つまり簡単に言うと、家が完成して、ハウスメーカーや工務店、仲介会社から、「今日からあなたの家ですよ」と鍵を渡された日となります(実際には鍵を事前にもらうこともありますが)。

さらに、控除を受けるには所得制限があります。その年の合計所得金額が3000万円以下であること。もちろんこの合計所得金額とは、サラリーマンの方なら収入から給与所得控除などを差し引いた所得。事業者の方なら必要経費を差し引いた所得となります。

バラバラと書きましたが住宅ローン控除を受けられる人の条件をまとめると以下になります。
  • 住宅ローンを借りて自宅を買った人
  • 住宅を取得後6ヶ月以内に居住を開始した人
  • 控除を受ける年の12月31日まで、引き続き入居していること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下の人

※対象外となる要件がいくつかあります。詳細は国土交通省のサイトをご参照ください。

住宅ローン控除が受けられるローンに条件はあるの?

次に気になるのが、住宅ローンなら何でもこの控除が受けられるのか?ということでしょう。

もちろん、借りる住宅ローンが一定の条件を満たしていなければなりません。たとえば、親族や知人が貸してくれた等という場合は対象外です。具体的に見ていきましょう。

借入先は銀行や信用金庫などの金融機関。それに、「フラット35」を扱う住宅金融支援機構などです。簡単に言えば、普通の住宅ローンを扱っているところで借りたものはほぼ対象だと考えて間違いありません。

勤務先によっては、社内でローンを組める制度があります。この場合、金利はとても安く設定されることが多いのですが、金利が0.2%未満であったり、無利子であったりすると、この控除の対象になりません。

また、家の購入の仕方にはいくつかのパターンがあります。代表的なのは、土地と建物を同時に購入する建売住宅と、土地を先に購入してから後で家を建てる注文住宅や売建住宅でしょう。住宅ローン減税制度は、土地を先に購入した場合でも、条件さえ満たせば控除の対象になりますのでご安心ください。

その条件とは、土地の取得から2年以内に住宅の引き渡しを受け、さらに、その住宅にも住宅ローンを利用することです。売建住宅(建築条件付きの土地)を購入する場合は、一定期間内に自宅を建てることが条件となっているので大丈夫かと思いますが、注文住宅の時は注意してください。

返済期間に関する注意。繰り上げ返済はどうなるの?

もう一つ。住宅ローン控除のルールには、返済期間が10年以上というものがあります。もしローン期間に迷ったら(もちろんさまざまな条件を加味する必要がありますが)、減税の面から言えば、10年以上にしたほうがお得です。

では、繰り上げ返済をしたことで、ローン期間が10年未満になってしまった場合はどうでしょうか?

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型を選択した場合、ローン期間が10年以下となれば、その時点で控除は受けられなくなります。十分注意してくださいね。返済額軽減型であれば控除額は下がりますが、減税は継続します。

ということで、住宅ローン控除が受けられるローンの条件をまとめてみます。
  • 民間の金融機関、または住宅金融支援機構から借り入れること
  • 勤務先の借り入れの場合、金利が0.2%以上であること
  • 親族や知人からの借り入れは対象外
  • 返済期間が10年以上であること

住宅ローン控除を受けるための住宅の条件は?

では最後に、どのような家でも住宅ローン控除は受けられるのでしょうか?
もちろん、家にも条件があります。

それは、床面積が50m²以上であることです。店舗併用住宅などの場合は、床面積の2分の1以上が居住用であることも条件となります。

また、住宅ローン控除はあくまでも住居部分に適用されるものです。店舗併用住宅の場合はローン総額を住居面積で割り、自宅分だけが住宅ローン控除の対象となります。

たとえば、ローン残高5,000万円。建物全体の床面積は150㎡、このうち住居部分が80㎡、店舗部分が50㎡の場合、控除の対象となるのは5,000万円×130㎡(建物全体)分の80㎡(住居部分)=3,077万円となります。

まとめ

いかがだったでしょうか。
今回は住宅ローン減税についてお伝えしましたが、今なら他にも給付金などが充実しています。いつかマイホームを持ちたいと考えている方は、これらの制度がある今が断然お得です。

シアーズエステートは、グループ全体で引渡しを終えた住宅が6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

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