新築一戸建ての費用を徹底分析!土地の購入費、建築費、諸手続き費用とは?|ハウスメーカー

新築一戸建ての費用を徹底分析!
土地の購入費、建築費、諸手続き費用とは?


監修者:事業責任者・取締役 金澤 哲

新築一戸建ての費用を徹底分析!土地の購入費、建築費、諸手続き費用とは?

購入時に必要な費用は3つに分類される

まずは、新築一戸建てを購入するのに必要な費用を大きく分けてみましょう。
  • 土地を購入する費用
  • 家を建てる建築費用
  • その他の諸手続き費用

大きく分けると上記の3つに分類できます。もちろん税金もかかりますが、これは諸手続き費用に含めることとします。

注文住宅を建てたい方で、すでに土地があるという場合は、土地の購入費用は不要になりますし、建築費はどこにどれぐらいのお金をかけるかによってずいぶん金額が違ってきます。また土地があっても改良費用などが必要になる場合もあり、実際にどれくらい必要なのかは個別のケースによりますが、ここでは一般的な知識として知っておくべきことを解説していきますね。

土地の価格はさまざまな条件によって変わる

まずは、土地の購入費です。
ご存知の通り、土地の費用は地域によって大きく変わります。たとえば都市部の家は高いと言われますが、これは建築費の差ではなく、多くは土地の価格の差となります。
土地の価格については、ネットで調べようとしても、「公示地価」「基準地価」「土地価格相場」「路線価」「坪単価」などいろいろな言い方があり、それぞれに違うものを差すので混乱しますよね。

まず、地域全体の価格については、「土地代データ」というサイトで調べるとよいでしょう。ここでは地価や坪単価の平均値、変動率など、地価に関するさまざまな数値を見ることができます。

土地代データ https://tochidai.info/

このサイトに書かれている「坪単価」をチェックしてください。かなり細かいエリアまで見ることができるので、おもしろいですよ。

ただし、ここで分かるのはあくまでも地域の平均値。たとえば福岡市全体では坪単価が約138万円なのに対し、中央区では約354万円、東区では約39万円と大きな差があります。

また、土地の値段はさまざまな事情を考慮して算出されます。土地そのものの特性や流通量に加え、売主の事情も考慮されるため、お隣の土地と坪単価が違うということも珍しくありません。つまり、売地と価格を見て妥当な価格と判断するかどうかは買主次第ということ。この判断を正しくするために、周辺の基準を知っておくことが重要だということです。

建売住宅を購入する際も、早めに土地の値段を確認する

注文住宅の場合、まずは土地を購入してから家を建てることになるので、土地の価格は明確に分かります。一方、建売住宅の場合、価格として表示されているものに土地代が含まれていますので土地代は分からないこともあります。とは言え、「土地代が分からず、不利な買い物になるのでは?」と不安を感じる必要はありません。担当者に聞いてみれば教えてくれるはずだからです。

もちろん、聞かなくても契約時に内訳が明示されますし、税金も土地代と建物代は別に算出されます。「聞くのを忘れて勢いで買ってしまった」という方も安心してください。

ちなみに、「借地権」というものがあります。これは時間の差はあれ、いつかは地主に土地を返還しなければならないもの。価格が安く、税金がかからないというメリットがある一方、地代がかかるほか、銀行融資を受けにくい、リフォームをしにくい(地主の許可が必要)などのデメリットもあります。購入時のチラシなどに明確に書かれていますが、それでも価格の安さに惹かれて見落としてしまうケースがあるようですので、注意してくださいね。

決して安くない諸手続き費用。しっかり計算に入れておく

新築一戸建てを購入するときには、土地と建物の代金のほかに諸手続き費用が必要です。一般的に諸経費は、購入金額の5~13%ほどと言われていて、チラシなどに書かれた金額には含まれません(一部含まれていることもあります)。費用に差があるのは、注文住宅にするのか建売住宅にするのかや、設計料の違いの他、ハウスメーカーなど売主から購入するのであれば仲介手数料が不要だからです。

ちなみに、この諸経費の中には引越し費用や家具購入費などは含んでいませんのでご注意くださいね。

以下に、新築一戸建て購入に関連した主な諸費用を一覧にしてみました。参考になさってください。

項目費用の相場
設計料建築工事費の10〜15%程度
※建売住宅であれば不要
仲介手数料(物件価格 × 3% + 6万円)+消費税
※ハウスメーカーなど売主から購入するのであれば不要
印紙税物件価格が1,000万円〜5,000万円以下の場合、1万円
司法書士への報酬20万円〜50万円程度
登録免許税土地・・・評価額の1.5%
建物…住宅用家屋は評価額の0.3%
不動産取得税宅地……評価額×1/2×3%
住宅……評価額×3%
※2021年3月31日までの軽減措置
※固定資産税評価額が基準
固定資産税課税標準(固定資産税評価額)×1.4%
(自治体によって異なる場合あり)
※初年度は日割り
都市計画税課税標準(固定資産税評価額)×0.3%
(自治体によって異なる場合あり)
※初年度は日割り
火災保険料契約内容による
※住宅ローンを組むのであれば義務
住宅ローン借入関連費用印紙税、融資手数料、保証料など融資金額による
*税制や諸条件により異なる場合があります。

地鎮祭や上棟式を行うときは、この費用も別途必要です。

これらの諸手続き費用は支払先やタイミングなどが複雑で、分からないことが多いもの。不備を発生させないためにも、しっかりとサポートしてくれる不動産屋やハウスメーカーを選ぶことをおすすめします。

建築費は新築一戸建て購入費の中でもっとも高い

新築一戸建てでは、土地代よりも高くなるのが建築費です。住宅金融支援機構が公開している2018年度フラット35利用者調査では、以下のような結果が出ています。

【注文住宅所用資金】
エリア建築費
全国3,395万円
首都圏3,694万円
近畿圏3,504万円
東海圏3,456万円
その他地域3,228万円
<参考>住宅金融支援機構|フラット35利用者調査より

このデータは土地代を含まないものです。高いと感じた方が多いかも知れませんが、これはあくまでも注文住宅の平均値。建築費は床面積と施工プランによって大きく差が出ますし、建売住宅はさまざまな工夫がされているためもっと安くすることが可能です。

では、建築費について詳しく見ていきましょう。

「坪単価」とは重要な指標だが注意も必要

建築費を比較するときによく使われる「坪単価」。これは、建物の本体価格を建物の坪数で割ったものです。たとえば、建坪50坪の建物を2千万円で作れば、
2千万円÷50坪=坪単価40万円となります。
このとき、土地の広さではなく、建物全体の延べ床の坪数で割るのがポイントです。

ただし、ここで言う坪単価の算出に明確なルールはありません。そのため、細かい部分はハウスメーカーや工務店によって違ってきます。面積が大きいほど坪単価が安くなることもあり、地面を舗装しただけの駐車場や玄関ポーチなど、通常であれば延べ床に含まれない部分を含めている場合もあるので、複数の業者を比較するときには確認するようにしてください。特にローコスト住宅と呼ばれ、低価格で家を持てることを特徴としているところは注意してくださいね。

ちなみに、ローコスト住宅の坪単価は25万円程度からあると言われています。かなり安いですよね。

一方、こだわった注文住宅や大手のハウスメーカーは高額な坪単価となります。一般的には坪単価70万円以上。大手では90万円以上にもなると言われています。もちろん、大手のハウスメーカーが建てた家はグレードが高いということもありますが、販売管理費が高いため、高額にならざるをえないという一面も。

一般的に、大手のメーカーと同じグレードの家を地方の中堅メーカーや工務店が建てると、建設費は7~8割程度になると言われています。賢い買い物をするには、このあたりをよく理解しておくことが大切ですね。

また、建売住宅の場合、雨戸やカーテンレール、照明器具は家を購入後に設置工事をすることがあります。ローコスト住宅などはその代表で、坪単価には含まれませんので注意が必要です。

このように、坪単価は重要な指標である一方、ふんわりとしたものでもあるため、目安程度にするのがよいかもしれません。

建築費はさまざまな工夫で安くできる

では、建築費を左右するのはどういったものでしょうか?

最も大きくかかわってくるのは家の形です。複雑なデザインや屋根の形状などによって工数が大きく変わってきます。屋根であれば、「切妻」や「寄棟」と呼ばれるものより、「片流れ」の方が安くなります。

コストを気にしなくてもよいのなら話は変わってきますが、多くの方は予算が決まった中で家を購入するわけですから、家の形はシンプルにして、建材やカラーリングで個性を出すなど、効率のよいコストのかけ方を考えるのが理想的です。

内装では、キッチンや浴室、トイレとなど設備のグレードによって価格が変わります。たとえば、ミストサウナ機能がついたシステムバスなどは当然高くなりますし、トイレの数だけでなく、グレードによっても価格は変わっていきます。

他にも
  • バルコニーの広さ
  • 窓の数
  • キッチンの広さやかたち
  • 建材や部材を量産品にするか、こだわりのある素材にするか
  • 床暖房の有無
など、多くのポイントがあります。



また、オール電化、エコキュートなどを設置する場合、導入コストは多少高くなりますが、後々の光熱費が安くなります。建築費に暮らしの要素を加味しながら、長い目で見て考えるとよいですね。

最後に

家は建築士が設計します。注文住宅は要望を聞き入れながらすり合わせを重ねて行くため、報酬が高くなりがちです。また、屋根の形や部屋の広さに応じて採光や暖房効率などを考えなければならず、費用をかけた割に快適性が低いと感じることも多くなります。

その分、建売住宅であれば、最初からトータルで考えられた住宅性能でありながら費用が抑えられているので効率のよいコストの使い方だと言えるでしょう。
また、完成した実物を見たうえで購入を決められるというメリットもあります。

これまで、当社シアーズエステートを含むグループ全体で引渡しを終えた住宅は6000戸以上(注文住宅約5600戸、建売住宅約400戸)。注文住宅のクオリティを建売住宅で実現し、多くのお客さまの支持をいただいています。しかも売主でもあるので仲介手数料などはかかりませんし、ローンのサポートなども万全です。

福岡・佐賀エリアで新築一戸建てをお探しなら、シアーズエステートをぜひご活用ください。